Работы на фасаде здания: Фасадные работы, отделка фасада здания

что включает и как провести

В этой статье:

• Описание реконструкции фасада здания
• Проект реконструкции фасада здания
• Согласование реконструкции фасада здания по законодательству
• Виды работ при реконструкции фасада здания

Реконструкция фасада здания требуется, когда наружная отделка подвергается избыточной деформации. Современные города нуждаются в постоянных обновлениях, поэтому без хорошего ремонта историческому зданию не обойтись.

В нашей статье мы описали виды работ, которые проводятся при реконструкции сооружений, а также поведали о том, как согласуется проект и что в него должно входить. Эта информация позволит вам успешнее и эффективнее реализовать свою задачу по улучшению того или иного здания.

Описание реконструкции фасада здания

Под реконструкцией понимается комплексная замена поврежденных элементов фасада либо изменение всей его конструкции.

Зачастую употребляется термин «реновация фасада». В этом случае список работ включает в себя следующие процессы:

• оштукатуривание;
• заделка трещин;
• покраска;
• усиление кирпичной кладки;
• монтаж вентилируемого фасада;
• сооружение отливов, водостоков и других конструктивных элементов;
• замена утеплителя и т. д.

Перед началом фасадных работ составляется проект, изучаются стены на предмет наличия дефектов, производится общая очистка постройки, удаляется старое покрытие. Правила, в соответствии с которыми осуществляется реконструкция фасада, прописаны в СНиП 31-06-2009.

Проект реконструкции фасада здания

Проектная документация должна включать в себя полный список планируемых работ и используемых материалов.

В зависимости от изначальных причин реконструкции существует два условных варианта выполнения работ.

1. Утрата эстетической привлекательности

Выполняется косметический ремонт фасада для восстановления его прежних характеристик. Если имеется возможность использовать современные технологии, фасаду может придаваться абсолютно другой вид.

2. Повреждения в конструкции

Исправление технологических характеристик производится путем пристройки к существующему зданию новых помещений. Также при этом меняются оконные и иные конструкции.

Следует учесть, что данные работы рекомендуется выполнять только опытным специалистам. Тщательное обследование здания, правильно составленный план действий позволяют в кратчайшие сроки выполнить комплекс необходимых задач.

Перед началом реконструкции необходимо согласовать проект в органах государственной власти. Проектная документация в свою очередь формируется на основании проведенных исследований:

• Осмотр фундамента на наличие повреждений и деформаций.
• Осмотр перекрытий.
• Вскрытие отделки и взятие проб используемого материала (при необходимости).

Это интересно!

“Проектирование фасадов зданий: выбор материалов, этапы”

Подробнее

Состав проекта:

1. Перечень работ, требуемых для реконструкции.
2. Подробное описание здания после проведение ремонта.
3. Сведения о мероприятиях, направленных на оптимизацию противопожарных свойств фасада, удовлетворение санитарных норм с учетом используемых для этого материалов.

Проектную документацию составляют в двух экземплярах: один выдается заказчику, второй передается на согласование в соответствующие органы. После прохождения всех нужных инстанций выдается разрешение. Только после этого можно начинать ремонтные работы.

Согласование реконструкции фасада здания

Обычно реконструкцию выполняют внутри внешних границ здания, определенных в технической документации. Линии, по которым проводятся эти границы, фактически являются фасадом, поэтому большая часть действий, связанных с изменением фасада, опять же, должна согласовываться с уполномоченными органами. 

В Градостроительном кодексе РФ поясняется, для каких именно ремонтных работ требуется получение разрешения на строительство, для каких работ это делать необязательно и в каких случаях совсем не нужно согласовывать работы с соответствующими ведомствами. А именно:

• разрешение необходимо получать, когда реконструкция затрагивает несущие элементы здания, создавая тем самым угрозу безопасной эксплуатации здания;
• разрешение не требуется, когда проектом предусмотрен косметический ремонт на внешних стенах здания;
• согласование с уполномоченными органами проводить не требуется в случае выполнения фасадных работ, отсутствующих в региональных нормативных актах (например, установку внешних кондиционеров на фасадах домов в Москве согласовывать не нужно).

Перечислим далее список работ по ремонту фасадов, требующих согласования со службами, выполнять которые можно без получения разрешения на строительство:

• возведение балконов, лоджий и подобных архитектурных элементов на первых этажах построек;
• установка или реконструкция витрин, навесов, козырьков и иных элементов, не имеющих опоры на почву;
• отделка наружных стен здания другими фасадными элементами;
• изменение формы оконных и дверных проемов;
• создание отдельных входов в помещения;
• демонтаж или восстановление лестниц и тамбуров для выхода за пределы здания.

Безопасная реконструкция фасада капитального здания требует предварительной разработки проекта и его согласования. Приказ Минрегиона РФ обязывает проводить инженерные изыскания и составлять проектную документацию, если фасадные работы связаны с:

• облицовкой наружных стен природными, искусственными или линейными фасонными камнями;
• обустройством вентилируемых фасадов.

Виды работ при реконструкции фасада здания

В договоре между заказчиком и исполнителем всегда указывается утвержденный список предстоящих работ, регламентируемый конкретной технологией реконструкции. Последовательность действий должна строго соблюдаться. Если, например, на подготовительном этапе пренебречь гидрофобизацией или обезжириванием, в дальнейшем это негативно повлияет на результат работ.

Иногда данный перечень заказчик приводит в техническом задании. Но чаще всего технология работ в полной мере заказчику не известна. Помимо этого утвержденный список работ прописывается в приложении к договору, в плане производства работ, в различных сметах.

В процессе реконструкции фасада могут выполняться:

• Очистка фасадных поверхностей с удалением загрязнений, старой краски и штукатурки.
• Подготовка поверхности стен к оштукатуриванию и шпаклеванию.
• Нанесение на поверхность фасада штукатурки и шпаклевки.
• Герметичная заделка стыков между бетонными панелями.
• Грунтование и окраска фасада.

Весь процесс достаточно кропотлив и включает в себя несколько этапов. Перед началом работ крайне важен грамотный подбор материалов, состав которых зависит от типа стены. В частности, бетонные стены требуют использования одних материалов, а кирпичные — совсем других. Это касается в первую очередь краски, штукатурки и шпаклевки. При шпаклевании и оштукатуривании необходимо подобрать такие материалы, которые будут в одинаковых объемах принимать и отдавать влагу. Скопление воды вследствие нарушения этого равновесия приведет к размоканию фасада, появлению трещин и образованию плесени.

1. Очистка

   С этого этапа начинается весь комплекс основных работ. Очистка заключается в удалении с поверхности фасада старой краски и поврежденных частей стены. Для этого используют металлические щетки для ручной чистки либо пескоструйный аппарат.

   Затем фасадная стена омывается водой и обезжиривается.

   Это интересно!

   “Экологические требования при реконструкции: от проектирования объекта, до производства работ”

   Подробнее

2. Нанесение штукатурки

   На следующем этапе фасадного ремонта выполняется оштукатуривание. Здесь необходимо добиться жесткости и прочности штукатурки при ее высыхании. Далее стены выравниваются путем армирования сеткой-рабицей и окончательного оштукатуривания фасада.

   
   

   Поврежденные элементы фасада восстанавливают с использованием лепнины. При нанесении штукатурки важно заделать все имеющиеся трещины. Слишком крупные трещины расшиваются. Это выполняется либо частичным разбором кирпичной кладки и ее восстановлением (в случае кирпичной стены), либо заделкой трещин раствором цемента (в случае бетонной стены).

   Данные дефекты могут образовываться по разным причинам. Иногда появление трещин связано с использованием различных по своим свойствам материалов. При изменении температуры такие материалы ведут себя по-разному (сжимаются и расширяются) из-за разной теплопроводности. В других случаях к образованию трещин приводит использование неоднородных перекрытий кровли, которые оказывают разное давление на все здание вплоть до фундамента. Трещиноватость появляется также вследствие негерметичности кровельных материалов. Вода свободно проникает через крышу и выходит из стен, постепенно разрушая их. Для каждого вида трещин необходим свой способ заделки.

   Паутинообразные трещины говорят о неоднородных материалах и о неровной поверхности стены. Заделываются такие повреждения цементным раствором с добавленным в него гипсом. Протяженные трещины являются симптомом неодинакового давления на стены или плохой герметичности кровли. Для заделки здесь нужен раствор с включением вяжущих ингредиентов. При этом стремятся ликвидировать причину разрушения фасадной стены.

3. Шпаклевание

   Данный этап следует за оштукатуриванием. В процессе него мелкие трещины затираются, создается дополнительный слой, защищающий фасад от чрезмерного впитывания краски и влаги.

4. Грунтование

   Выполняется после нанесения на фасад шпаклевки. Грунтовка обеспечивает лучшее сцепление краски с поверхностью стены. Без предварительного грунтования краска смоется с фасада с первым же дождем, да и расход ее в процессе окрашивания необработанной поверхности увеличится в несколько раз.

   
   

5. Покраска

   Это завершающий этап реконструкции фасада. К работам следует привлечь специалистов, имеющих в арсенале необходимый инструментарий: кисти, валики, емкости под определенные типы красок и под конкретные типы стен. В этом деле важна каждая мелочь, которая в итоге отразится на финальном результате.

   Покраска осуществляется однородным слоем с равномерным распределением лакокрасочного материала. Неправильно подобранный или некачественный состав приведет к тому, что стена со временем поменяет цвет, а дождь оставит на ней разводы. Поэтому здесь особенно важен опыт исполнителя. Для каждого конкретного фасада нужен свой набор валиков и кистей. Также можно воспользоваться компрессором, но и здесь необходима предварительная профессиональная подготовка, включающая грамотный подбор материалов и инструментов. Помимо собственно краски индивидуально для каждого типа фасада и в комплексе подбираются шпаклевка и грунтовка для предыдущих этапов ремонта. 

Реконструкция фасада здания — это системный и поэтапный процесс. Нарушение технологии на любом этапе приведет к некачественному результату. К примеру, краска неравномерно ляжет на поверхность стены, если эту поверхность плохо оштукатурить и зашпаклевать. Эта неравномерность будет выражена в появлении на фасаде темных и светлых пятен. По этой причине многие исполнители избегают исправления ошибок и огрехов, допущенных предыдущими нерадивыми специалистами.

Капитальный ремонт фасада Москва и МО

Фасад играет важную роль, как в масштабах городской архитектуры, так и имидже района. Если говорить о зданиях коммерческой направленности по внешнему облику фасада можно судить о респектабельности и стабильности кампаний, офисы которых находятся в данном здании, по внешнему виду фасада многоквартирных домов можно судить об ответственности управляющей компании и об инициативности жильцов данного дома.

Капитальный ремонт фасада позволяет предотвратить стены дома от дальнейших разрушений, а также улучшить внешний облик здания и его теплоизоляционные свойства. Кроме того, фасад многоквартирного дома, находящийся в аварийном состоянии, может представлять опасность для прохожих и жильцов злополучного дома.

Компания «Альянс Кровельщиков и Фасадчиков» оказывает все виды услуг по ремонту фасадов многоквартирных домов, коммерческих зданий и промышленных сооружений, мы выполняем реставрационные фасадные работы и восстанавливаем объекты, находящиеся в аварийном состоянии. Капитальный ремонт фасада может включать следующий перечень услуг:

• Герметизация межпанельных швов
• Ремонт кирпичной кладки фасада
• Восстановление и укрепление фундамента
• Ремонт стен
• Демонтаж бухтящей штукатурки
• Шпаклевка
• Штукатурные работы различной сложности
• Утепление фасада
• Замена системы водоотведения
• Покраска
• Мытье
• Восстановление декоративных архитектурных фасадных конструкций

Это далеко не полный перечень работ, который оказывает наша компания, для получения более детальной информации и составления полной бесплатной сметы на проведение капитального ремонта фасада здания, обращайтесь к специалистам по телефону или через форму обратной связи, указанной на сайте.

Капитальный ремонт фасада здания

Все виды ремонтных работ должны производиться в строгом соответствии со строительными нормативами СНИП, нарушение технологии может привести к быстрому обрушению штукатурного слоя или проседанию фундамента дома.

Как правило, при проведении работ по капитальному ремонту дома идут серьезные работы по восстановлению всего фасадного покрытия, поэтому привлечение низкоквалифицированных специалистов недопустимо!

Основание ремонтируемого дома может быть различным: бетонным, кирпичным, деревянным, панельным, но в любом случае, перед началом работ по капитальному ремонту, должен производиться полный осмотр здания, его диагностика и экспертное заключение, позволяющее судить о текущем состоянии здания.

Часто капитальный ремонт невозможен без согласования проекта, в котором прописаны все виды работ, материалы, а также приложены чертежи здания.  Дизайн- проект фасада невозможен без соблюдения технического регламента производства фасадных работ по вырезам, сечениям и пр.

Текущий ремонт фасада

Если состояние фасада имеет незначительные повреждения вроде:

• Отслоившаяся штукатурка
• Выцветший цвет
• Механические повреждения цоколя
• Незначительные выбоины

Работы по текущему ремонту фасада рекомендуется проводить раз в один-два года. К основным видам ремонтных работ фасада можно отнести: при появления явных дефектов, плановый ремонт; плановая шпаклевка; плановая покраска фасада.

Современные фасады — это часто комбинированные конструкции: одна часть может быть кирпичной — другая облицованной плиткой или штукатуреной. Различные типы фасадных конструкция также требуют особого внимания со стороны домовладельцев, иногда за внешним красивым вентилируемым фасадом могут появиться грибковые образования, если не принять меры по их удалению, грибок продолжит распространяться.

Цены на фасадные работы зависят от многих факторов:

• Сложность выполнения работ
• Площадь
• Качество материалов
• Текущее состояние стен дома

Если вы хотите получить бесплатную профессиональную консультацию по интересующим вас вопросам, звоните нашим специалистам! Общение с нами ни к чему не обязывает, но позволяет получить максимум полезной информации.

Различные типы фасадов для коммерческих зданий

Фасад сочетает в себе как внешний вид, так и превосходные эксплуатационные качества, в отличие от любой другой строительной системы. Часто это самый важный аспект с точки зрения дизайна, поскольку он задает тон остальной части здания. Термин «фасад» может относиться к любой преимущественно вертикальной поверхности ограждающей конструкции, такой как внешняя стена. Иногда термин «фасад» используется для более конкретного обозначения внешних лиц зданий, которые имеют особый архитектурный акцент, такой как внушительный дизайн, отделка, главный вход в здание и так далее. Ниже приведены различные виды фасадов строительных конструкций.

Стальной фасад

В современных фасадных системах могут использоваться различные стальные компоненты, такие как Стальные профилированные листы и композитные (сэндвич) панели, Плоские и жесткие кассетные панели с загнутыми краями, Легкие стальные заполняющие стены, Полые стальные профили, системы поддержки остекления из нержавеющей стали, и это лишь некоторые из них.

Панельно-каркасный фасад

Панельные фасады обрамлены стойками по вертикали и фрамугами по горизонтали. Стойки и ригели термически разделены, чтобы предотвратить образование мостиков холода через элемент и предотвратить образование конденсата. Унифицированные навесные стены можно отличить по наличию разрезных стоек и ригелей по периметру панели. Эти структурные формы дешевы в производстве в больших количествах после изготовления штампа.

Навесные стены фасада

Навесные стены — это общее название металлических легких облицовок или остекленных облицовочных систем, которые непосредственно поддерживаются конструкционным каркасом. В некоторых случаях можно прикрепить каменный шпон или крупную облицовочную плитку, чтобы создать впечатление более монолитной системы облицовки.

Глиняный фасад

Глиняный фасад – это не что иное, как панели из терракоты, которыми можно облицовывать наружные стены или фасад любого здания. Хотя фасады на основе стекла и алюминия были недавно добавлены в индийские городские пейзажи, заимствованные в основном с запада, глиняные фасады, такие как облицовочный кирпич или глиняная фасадная плитка, использовались уже много лет. Глиняные фасады являются результатом сложной технологии и передовых процессов обжига и, следовательно, обладают высокой устойчивостью к внешней среде. По сравнению с краской, которая может выглядеть запачканной пылью и грязью, глиняные фасады дольше сохраняют цвет. Так как они сделаны из терракоты. Их способность противостоять атмосферным воздействиям делает их очень прочными, которые служат десятилетиями.

Фасад из стали и стекла

Сталь и стекло являются синергетическими материалами и часто используются в фасадах и крышах многоэтажных зданий. Стеклянные панели обычно крепятся отдельными вертикальными стальными элементами к основному каркасу здания, который может быть как внутренним, так и внешним по отношению к зданию. Нержавеющая сталь и полые стальные профили часто используются в сочетании со стеклом.

Двойной фасад

Состоит из двух стеклянных стен, разделенных полостью на фасадах, выходящих на юг, и используется для снижения энергопотребления здания. Затеняющие устройства обычно монтируются в полости и, в зависимости от ее ширины, в проходах для доступа и уборки. Этот тип фасада имеет множество вариаций в устройстве. Две обшивки образуют тепловую буферную зону, а пассивные солнечные лучи в полости уменьшают потери тепла зимой. Если полостная вентиляция объединена с инженерными коммуникациями здания, то в здание можно подавать нагретый солнцем воздух, обеспечивая хорошую естественную вентиляцию и снижая отопительную нагрузку, и наоборот в летнее время.

Алюминиевый композитный фасад

Облицовка алюминиевыми композитными панелями (ACP) — это широко используемый термин, описывающий плоские панели, которые состоят из термопластичных сердцевин, соединенных между двумя алюминиевыми листами. АКП часто используются для внешней облицовки зданий (фасадов зданий). Основное преимущество ACP в том, что он очень жесткий и прочный, несмотря на свой легкий вес. Благодаря возможности красить алюминий в любой цвет, АКП выпускаются в широкой гамме металлических и неметаллических цветов, а также с рисунками, имитирующими другие материалы, например, дерево или мрамор. Применение ACP не ограничивается внешней облицовкой здания; их можно использовать в любой облицовке, перегородках, подвесных потолках и т. д.

Солнцезащитный фасад

Солнцезащитный фасад — это форма защиты от солнца, которую можно использовать для оптимизации количества солнечного тепла и видимого света, поступающего в здание. Это может оказать существенное влияние на энергопотребление здания, а также на тепловой и визуальный комфорт находящихся в нем людей, защищая от перегрева и яркого света в жаркие или солнечные дни. Существует широкий спектр солнцезащитных систем, которые можно использовать и встраивать в фасад здания. Имеются: горизонтальные стальные элементы овальной формы, которые проходят горизонтально между внешними колоннами, а их размер и расстояние предназначены для уменьшения интенсивности солнечного излучения.

Фасад с остеклением

Современные фасады с остеклением изготавливаются из креплений к 2 или 4 отдельным стеклянным панелям с помощью кронштейнов из нержавеющей стали, также известных как «пауки» из-за их многочисленных ножек. Крепления к стеклянным панелям обычно выполняются скобами из нержавеющей стали с неопреновыми прокладками через стекло, как показано ниже. Эти крепления позволяют шарнирно сочленяться за счет тепловых и структурных движений, так что локальные напряжения на стекле сведены к минимуму.

Утепленный стеновой фасад

Утепленные стеновые фасады представляют собой замковые композитные сэндвич-панели с металлическим покрытием или бетонные панели с изоляцией между внутренними и внешними бетонными элементами. Теплоизоляционные панели со стальным покрытием часто используются в одноэтажных и малоэтажных промышленных зданиях. Панели обычно проектируются с односторонним перекрытием (вертикальным или горизонтальным) и изготавливаются в соответствии с широко используемыми расстояниями между рамами без промежуточных опор. Доступны различные изоляционные материалы, такие как вспененный полиуретан (PUR), полиизоцианурат (PIR) и минеральное волокно с рядом изолирующих, огнестойких и других физических свойств.

Гомеостатический фасад

Гомеостатический фасад состоит из спроектированной ленты внутри полости двойного стеклянного фасада. Лента изготовлена ​​из диэлектрических эластомеров: полимерных материалов, которые можно поляризовать под действием электрического тока. Эти материалы также гибки и потребляют очень мало энергии. Обе стороны диэлектрического материала покрыты серебряными электродами. Этот серебряный слой отражает свет, а также распределяет электрический заряд по материалу, вызывая его деформацию. Это помогает фасаду регулировать температуру внутри здания.

Источник изображения: trendhunter.com, ductal.com, archello.com, pinterest.com, archilovers.com, wikipedia.org, 24greenbuildings.com, cmeventos.net, alutech-group.com, kingspanjindal.com, buildingcentre .co.uk, casalgrandepadana.com, materialdistrict.com

Как понять, что пришло время – ремонт и реставрация фасада

Когда вы закрываете глаза и представляете себе любое здание, вы, скорее всего, представляете его фасад – внешнюю оболочку, которая защищает и содержит всю суету, которая происходит внутри. В жилом доме фасад — это то, что отделяет обитателей здания от элементов и злоумышленников. Таким образом, крайне важно, чтобы фасад регулярно осматривался, обслуживался и обслуживался, чтобы гарантировать его безопасность и функционирование по назначению. Для общественной ассоциации ответственность за это ложится на правление или руководство. Хотя методы и процедуры могут различаться, уход за фасадом должен быть главным приоритетом для каждой ассоциации.

(Не)движущиеся части

Стандартный фасад состоит из множества частей, и все они должны быть в рабочем состоянии, чтобы большая конструкция не начала давать сбои.

«Мы рассматриваем экстерьер здания – или «оболочку» здания – как систему различных компонентов: кровля, отделка, окна, наружная облицовка (в том числе черепица, обшивка, кирпич, EIFS [система отделки наружной изоляции] и т. ), а также все сопутствующие элементы и детали», — объясняет Роберт Х. Макбрайд, генеральный директор Dartmouth Group, фирмы по управлению недвижимостью в Бедфорде, штат Массачусетс. «Очень сложно — и, возможно, неразумно — рассматривать каждый из них по отдельности; все они интегрированы, чтобы обеспечить предусмотренную функцию защиты конструкции здания и интерьеров, в первую очередь от проникновения воды».

Управляющий и/или соответствующие члены правления должны ознакомиться с фасадом своего здания или зданий, чтобы лучше понять, когда что-то может быть не так. «Посредством ежедневных осмотров становится ясно, что необходим ремонт или, по крайней мере, профессиональная консультация», — говорит Фрэнк Анастази, менеджер общественной ассоциации Ривервуда в Порт-Шарлотте, Флорида. Оставьте свой фасад наедине с собой слишком долго, и «вы начнете замечать гниение, получать больше жалоб на протечки от домовладельцев, видеть облупившуюся краску или треснувшее дерево… общий вид просто начинает выглядеть довольно плохо», — говорит Анастази. . Далее он добавляет: «И вы должны знать срок полезного использования вашего фасада через свой отчет о резервах, и в это время вы должны быть в состоянии визуально оценить, выглядит ли все не так хорошо».

Неспособность правильно оценить первопричины или небольшие признаки износа может привести к эффекту «заклеивания дыры от пули», когда вы лечите только симптомы более серьезной проблемы, а не устраняете ее. «Когда индивидуальный, поэтапный ремонт больше невозможен или экономически неэффективен, возможно, пришло время подумать о капитальном ремонте», — предупреждает Келли Рик, управляющий недвижимостью Draper and Kramer, Incorporated в Чикаго.

Первопричины

Чтобы определить наличие проблемы и источник этой проблемы, полезно понять основные причины ухудшения состояния фасада и явные признаки того, что она, возможно, уже возникла.

«На это влияет множество факторов, в том числе погода, отсутствие профилактического обслуживания, движение зданий, качество строительных материалов, возраст…» — говорит Рик. «Важно помнить, что маленькие проблемы становятся большими, если их не решать. Ищите трещины, сколы бетона, износ металлического фартука, выход из строя оконных уплотнителей, внутренние протечки. .. все зависит от типа фасада. И, надеюсь, до этого не дойдет, но куски, падающие со здания, определенно являются тревожным сигналом».

«В зависимости от характера конструкции — т. е. обшивки или кирпичной кладки — признаки износа могут быть очевидными, а могут и не быть», — добавляет Макбрайд. «В вагонке — или деревянном, виниловом, цементном сайдинге, таком как HardiPlank — характерными признаками обычно являются гниль, отслаивающаяся краска или внутренние протечки. Самый важный следующий шаг — остановиться; не просто заменить сгнивший материал или перекрасить. Крайне важно найти источник любого проникновения воды. По нашему опыту, в девяти случаях из 10 причиной является сбой в установленной прошивке. Необходимо провести всестороннее исследование, чтобы определить, является ли проблема изолированной или системной. Крайне важно исследовать пересечения, т. е. крыша-стена, стена-боковая стена, крыша-дымоход и так далее. В ходе этого процесса необходимо провести оценку базовой структуры. Есть ли обширная гниль в обшивке стен? Подоконники и рамы сгнили? Есть ли значительный прогиб или провисание обшивки крыши?»

Другим важным вопросом здесь, конечно же, является стоимость. Отсутствие обслуживания со стороны ассоциации может быть связано с отношением к тому, что проведение профилактической или крупной работы будет слишком дорогим, и поэтому правление может принять образ мышления «незнание — это блаженство».

«Как правило, по мере того, как сайдинг стареет, а здание все больше изнашивается погодными условиями, затраты на уход за всем начинают расти, что в конечном итоге требует гораздо больше денег, чем изначально», — говорит Анастази. «В конце концов вещи выглядят очень плохо, и их нужно заменить. Как правило, сообщества любят растягивать дела, [и], к сожалению, ассоциации часто не в состоянии сделать большую работу, откладывая на будущее. Когда здания доходят до точки, когда необходимо заменить сайдинг, у ассоциации нет времени на ее стороне, поэтому поэтапное внедрение — не вариант. Эти сценарии требуют немедленной оценки, и большинство ассоциаций пойдут и возьмут ссуду, а затем распределит финансовое бремя во времени, таким образом, не оказывая серьезного финансового воздействия на всех жителей. И некоторые ассоциации используют комбинацию резервных денег и этого кредита, чтобы уменьшить финансовые последствия».

Что ожидать, когда вы ожидаете (фасадные работы)

Когда крупный фасадный проект неизбежен, правление должно принять решение, включая выбор поставщика, график проекта (и его потенциальное нарушение нормальной жилой застройки). деятельность), стоимость, влияние на привлекательность и т. д. Важно сотрудничать со знающими, компетентными профессионалами, которые могут помочь сориентироваться в том, что иногда может быть сложным и длительным процессом.

«Важно консультироваться с инженерами и архитекторами, а также согласовывать обходы с подрядчиками», — говорит Райан Кинсер, старший менеджер по недвижимости и директор службы консьержей DDG, компании по недвижимости с офисами в Нью-Йорке, штат Калифорния, США. и Флорида. «После обзоров, соображений, альтернатив и предложений снова обсудите все с инженерным или архитектурным консультантом и тесно согласуйте с советом для выбора рекомендованного участника торгов и запланированного графика. Поставщики участвуют в стандартном процессе торгов и могут быть выбраны на основе профессиональных рекомендаций, наблюдения за работой, прошлых торгов или работы на других должностях. Тщательное рассмотрение, последующие проверки, планирование и составление бюджета — все это играет роль в выборе».

«Мобилизация проекта фасада стоит денег, поэтому вам нужно нанять инженера-строителя или архитектора», — добавляет Рик. «Это будут ваши лучшие потраченные деньги. Определите, что нужно сделать как минимум, а также то, что следует сделать, потому что вы не хотите возвращаться к этому в следующем году, и есть ли какая-либо связанная с этим работа, которую было бы экономически выгодно выполнить сейчас (покраска 100 процентов высота здания вместо того, чтобы просто покрывать только что отремонтированные участки, например. ) Получите предложения по всем этим вещам и опросите подрядчиков с учетом вклада и рекомендаций вашего инженера-строителя. Проверьте ссылки. При необходимости проводите дополнительные раунды торгов, пока не будут установлены объем работ и бюджет. Исследуйте со страховкой, чтобы узнать, покрывается ли какая-либо работа. Представить всю информацию на доске. Проведите информационные встречи с владельцами, чтобы сообщить им, что необходимо, включая смету расходов. Поговорите с банками и получите информацию о финансировании, которое зависит от стоимости и наличия резервных средств. Получите информацию об отдельных кредитах, если специальная оценка является возможным сценарием финансирования. Как только финансирование будет урегулировано, наймите подрядчика, получите разрешение и выполните работу».

Степень разрушения проекта зависит от характера работ, но правление всегда должно учитывать, как любое строительство повлияет на жизнь жителей. «Нарушения, вызванные шумом (например, отбойными молотками), пылью, запахом (от мембраны, краски или подготовительных работ) и общим отсутствием уединения — мы говорим о рабочих, слоняющихся за окном вашего 30-го этажа — невозможно переоценить», — предостерегает Рик. . «Соседи будут звонить олдермену по поводу ваших защитных навесов на тротуарах, возможно, вам придется закрыть подъезд и закрыть парадные входы, жители не могут выходить на балконы в рабочее время на случай падения инструментов …. это продолжается и продолжается».

«У меня были проекты, в которых я разбирался прямо до 2 x 4 шпилек, мне приходилось снимать изоляцию, что угодно… и когда случается что-то серьезное, это действительно будет разрушительно», — добавляет Анастаси. «У вас может быть ограниченный доступ к зданиям, потеря доступа к парковочным местам, мусорные баки на территории, общий шум, закрытие некоторых удобств. Это строительная зона, и большой проект в большом здании может занять целый год, поэтому на жителей могут напасть со всех сторон, и с этим нужно смириться».

Важно честно и открыто говорить о масштабах строительства; Правления или руководство, стремящиеся приукрасить вещи, скорее всего, столкнутся с удивленными и разгневанными жителями. «Общение, уведомления и, при необходимости, координация с соседями могут играть определенную роль в общем процессе строительства», — говорит Кинсер.