Восстановление многоквартирного кирпичного дома: Капитальный ремонт и усиление кирпичных стен зданий

Капитальный ремонт и усиление кирпичных стен зданий

Предлагаем Вам рассмотреть прогрессивную и современную систему материалов и решений для капитального ремонта ограждающих строительных конструкций многоквартирных жилых домов — «Систему RSA».

Система идеальна для ремонта, усиления и укрепления кирпичной кладки, ремонта трещин «классических» ограждающих строительных конструкциях, а также усиления облицовки из керамического пустотелого и полнотелого кирпича в зданиях с многослойными ограждающими конструкциями. Система с успехом применялась уже на многих объектах и доказала свою эффективность.

 

Система RSA основана на применении спиральных анкеров RSA и позволяет:

• Произвести ремонт трещин наружных и внутренних кирпичных ограждающих конструкций.
• Произвести ремонт трещин облицовочного слоя кладки.
• Произвести работы по ремонту и созданию новых деформационных швов.
• Произвести закрепление ремонтируемого облицовочного слоя кладки к существующей кирпичной, бетонной стене, или стене из ячеистого бетона.

Так же система позволяет произвести закрепления нового участка стены, где разрушенная кладка снята и восстановлена, к существующей несущей стене. Более подробно о принципе работы спиральных анкеров можно посмотреть здесь.
 

---

Ниже приведены 3D модели наиболее востребованных решений:

 

1. Ремонт трещин в сплошных кирпичных конструкциях

Рис. 1 Ремонт простой вертикальной трещины	Рис. 2 Ремонт сквозной вертикальной трещины	Рис. 3 Ремонт трещины двойными анкерами
Рис. 4 Ремонт трещины на углу стены	Рис. 5 Ремонт трещины на углу вар. 2	Рис. 6 Ремонт трещин на внутренних стенах
Рис. 7 Соединение внутренней и наружной стены	Рис. 8 Соединение внутренней и наружной стены, вар. 2	Рис. 9 Ремонт трещин с одновременным инъектированием
Рис. 10 Примыкание к деревянному перекрытию	Рис. 11 Ремонт трещин и перемычек	Рис. 12 Ремонт трещин и перемычек, вар. 2
Рис. 13 Ремонт эркеров	Рис. 14 Ремонт парапетов

 

Со всеми типовыми вариантами и примерами использования вы можете ознакомиться в Альбоме технических решений.
Для Вашего удобства типовые варианты применения сведены в DWG альбом.

 

 

2. Ремонт трещин и закрепление облицовки в кирпичных многослойных конструкциях

Применение существующих методов ремонта и усиления облицовки из пустотелого керамического кирпича толщиной 120 мм не позволяет решать задачи обеспечения надежности и долговечности наружных стен. Традиционные способы ремонта были разработаны в основном для несущих каменных конструкций. Вопросы ремонта и усиления облицовок здания, выполненных в виде отдельно стоящих стен, не рассматривались. Несмотря на сложность задачи, научный потенциал отечественных специализированных организаций и современный опыт специалистов европейских стран позволяют выбрать оптимальные решения по быстрому и качественному ремонту и усилению каменных конструкций.

В качестве решения проблемы ремонта многослойных ограждающих конструкций, а именно ремонта трещин облицовочного слоя и закрепления облицовки к внутреннему слою предлагаем рассмотреть  применение специальных ремонтных гибких спиралевидных связей — Системы спиральных анкеров RSA.

 

Многослойный фасад, материал основания: ячеистый бетон или полнотелый кирпич

 

Многослойный фасад, материал основания: тяжелый бетон

 

Видео-инструкции по установке анкеров RSA-tie

 

 

Закрепление ремонтной связи в ячеистом бетоне основного слоя происходит в результате самообразующегося механического замка между спиралью и винтообразным пазом, возникающего в процессе установки посредством ударных воздействий ручным или механическим способом. Если несущий слой – тяжелый бетон установка спиральной ремонтной связи производиться на химический анкер.

Закрепление ремонтной связи в материале наружнего слоя – пустотелый или полнотелый кирпич производиться на химический анкер.
Ремонт трещин облицовочного слоя производиться путем установки поперек трещин, в кладочные швы спиральных анкеров RSA.

Более подробно технология ремонта описана ниже в Технологических картах.
 

Преимущества использования данной системы:

1. Форма изделия обеспечивает простую и быструю установку посредством ударных воздействий ручным или механическим способом. При использовании электроинструмента необходимо использование специального адаптера.
2. При установке связи в материале основания не возникает напряжений и распора (отсутствие концентраторов напряжения), что позволяет осуществлять установку вблизи края конструкции.
3. Шаг расстановки связей и глубина заделки в основании определяется в соответствии с расчетом и на основе поверочных испытаний прочности заделки связи в материал основания, проведенных непосредственно на объекте.
4. Одно из наиболее ценных преимуществ в том, что после проведения ремонтных работ внешний облик здания практически остается без каких-либо следов ремонта, т. к. связи устанавливаются заподлицо в материал основания (кирпич, бетон, растворный шов), при этом место установки затирается мастиками с добавками пигментов, подобранными в цвет фасада. Большая часть работ по ремонту трещин и усилению кладки может быть выполнена с наружной части здания.
5. Спиральный анкер изготавливается из нержавеющей стали AISI 304 и не подвержен коррозии (известковые кладки, морская вода и т.д.) Срок его работы в конструкции практически не ограничен.
6. Позволяет ремонтировать и усиливать кладки сложной формы такие как арочные своды и перемычки, эркеры, колонны и башни, ремонтировать кладки на фасадах с большим количеством декоративных элементов.
7. Имеет малый вес и не нагружает конструкцию.
8. Спиральный анкер может быть вырезан и сформирован на месте в любую форму с целью точного следования контурам и углам здания, может быть сформирован в бесконечной длинны профиль (ремонт башен и дымовых труб).
9. Большая площадь поверхности при сочетании с небольшим диаметром обеспечивает высокую адгезию с монтажным составом и соответственно с кладкой.
10. Форма спиральных анкеров обеспечивает возможность установки не только в плоскости поля стены но и перпендикулярно, в пробуренные отверстия, как бы «сшивая трещины в кладке» в толще стены, с возможностью сочетания с инъектированием.

Результаты анализа зарубежного опыта по ремонту и реконструкции каменных зданий, в том числе зданий с облицовкой из керамического кирпича, а также испытания, проведенные в лаборатории кирпичных, блочных и панельных зданий ЦНИИСК им. В. А. Кучеренко, подтверждают высокую эффективность применения спиралевидных гибких ремонтных связей.

 

Применение в холодное время года! Теперь применение системы спиральных анкеров RSA возможно и при отрицательных температурах. Монтажный состав RSA-NORD подходит для использования до -10°С. Химический анкер BIT-NORD до -20°С

 

Также наша компания предлагает: Услуги по технической поддержке Ваших проектировщиков Услуги по разработке проектной документации.

 

---

Фото с объектов применения системы:
 

  

 

---

Основные материалы, применяющиеся при ремонте ограждающих конструкций МКД:

 

Спиральный анкер RSA-bar

Спиральный анкер RSA-tie

Специальный состав RSA для монтажа спиральных анкеров, обеспечивающего их работу в кирпичной кладки

Химические анкеры для для закрепления

Предлагаем Вам, при проведении работ по ремонту и усилению ограждающих строительных конструкций эксплуатируемых Вами зданий и сооружений, восстановлению и повышению их несущей способности, использовать производимую нами систему конструкционного ремонта кирпичной кладки RSA. Данная система имеет более чем 50-летний опыт применения и является одной из самых эффективных инженерно-технических стратегий ремонта трещин в кирпичной кладке на сегодняшний день.
 

Документы:

 

Протокол определения расчетного сопротивления анкерного крепления

Рекомендация Союза Архитекторов России

Основной каталог про систему спиральных анкеров

Каталог по ремонту многослойных фасадов

 

---

 

Коротко о системе спиральных анкеров RSA
 

Система спиральных анкеров для ремонта и усиления кирпичной кладки, состоит из спиралевидных нержавеющих анкеров длинной до 10 метров и устанавливаемых в кладочные швы перпендикулярно трещине на специальный монтажный состав на цементном вяжущем. 

Основная статья Спиральный анкер RSA-bar

 

Стратегия применения системы спиральных анкеров основывается на том, что после устранения причины деформации фундаментов, их укрепления, производится ремонт трещин в кирпичных стенах.

Благодаря особой конструкции самих спиральных анкеров, особым свойствам монтажного состава, система дает возможность стабилизировать и надежно соединить элементы кладки, сохраняя их согласованную эластичность и способность воспринимать и передавать естественные (в основном температурные) деформации, препятствуя слишком сильному раскрытию трещин при охлаждении конструкции (зимой трещина имеет максимальное раскрытие) и при повышении температуры «стягивая» конструкцию обратно.

Раскрытие трещины в кладке в зависимости от времени года

Осень/Весна

Зима

Лето

Силы, действующие в кладке

Спиральные анкеры действуют как пружины, которые при охлаждении натянуты, а при нагревании конструкции, после закрывания трещины, ослабляются, при этом не допуская возникновения новых нагрузок вызывающих трещины в кладке.

Спиральные анкеры удерживают части строительных конструкций за счет продольной упругости самих анкеров, сил контактного сцепления и сцепления трения между анкером, составом RSA и кладкой. Продольная упругость анкеров достигается благодаря сочетанию их формы и особенностей технологии изготовления. Согласованные свойства состава RSA и спирального анкера позволяют при раскрытии трещины достичь требуемой длины сдвига между ними, что существенно увеличивает зону удлинения анкера и дает ему работать в области упругих деформаций.

Более подробно принцип работы изложен в разделе «Принцип работы».

 

---

 

Видеоматериалы

 

---

 

Технологические карты

 

1. Технологическая карта ремонта и зачеканивания трещин, а также их инъектирование материалами системы RSA
 

Восстановление работы кладки на сжатие – это задача решается заполнением трещины ремонтным раствором на основе монтажного состава для спиральных анкеров RSA или еще и дополнительным инъектированием состава RSA-Inject, выбор решения зависит от ширины раскрытия трещины и задач консолидации каменной кладки.

Технологические карты — смотри листы 1-2 «Рабочие чертежи» Альбома технических решений.

 


2. Технологическая карта ремонта трещин сплошной кирпичной стены спиральными анкерами RSA

1. Работы по усилению кирпичной кладки в зоне трещин (косые несквозные трещины в штукатурке и кирпичной кладке, раскрытием от 5мм до 10 мм) выполняются после расчистки и расшивки трещин путем установки спиральных анкеров системы RSA диаметром 6.0-8.0 мм, через 4 ряда кладки, по технологии производителя.

• специальным инструментом (штроборезом) в месте установки анкера выполнить горизонтальный шов (штрабу) глубиной не менее 4-5 см в кладке стены и шириной 1 см. Ширина и глубина шва должна обеспечивать покрытие анкера раствором не менее 1 см со всех сторон, а длина штрабы обеспечивать перекрытие трещины, с каждой стороны, не менее 500 мм.
• шов очистить от мусора и пыли сжатым воздухом, увлажнить.
• в заднюю область шва при помощи шовного пистолета ввести первый слой монтажного состава для спиральных анкеров RSA (в зимнее время необходимо использовать монтажный состав RSA-NORD) толщиной около 2 см.
• спиральный анкер диаметром 6.0-8.0 мм вдавить в свежеуложенный раствор.
• после установки анкера шов окончательно заполнить монтажным составом для спиральных анкеров RSA до внешней поверхности кладки стены. 

 

2. Работы по усилению кирпичной кладки в зоне трещин (косые несквозные трещины в штукатурке и кирпичной кладке, раскрытием от 10 мм до 30 мм) выполняются после расчистки и расшивки трещин путем установки двух спиральных анкеров системы RSA диаметром 8 мм, последовательно друг за другом, через 4 ряда кладки, по технологии производителя.

• специальным инструментом (штроборезом) в месте установки анкера выполнить горизонтальный шов (штрабу) глубиной не менее 5-6 см в кладке стены и шириной 1 см. Ширина и глубина шва должна обеспечивать покрытие каждого анкера раствором не менее 1 см со всех сторон, а длина штрабы обеспечивать перекрытие трещины, с каждой стороны, не менее 500 мм.
• шов очистить от мусора и пыли сжатым воздухом, увлажнить.
• в заднюю область шва при помощи шовного пистолета ввести первый слой раствора для спиральных анкеров RSA (в зимнее время необходимо использовать монтажный состав RSA-NORD) толщиной около 2 см.
• первый спиральный анкер вдавить в свежеуложенный раствор.
• далее в заднюю область шва при помощи шовного пистолета ввести второй слой раствора для спиральных анкеров  RSA толщиной около 2 см.
• второй спиральный анкер вдавить в свежеуложенный раствор
• после установки анкеров шов окончательно заполнить раствором для спиральных анкеров RSA до внешней поверхности кладки стены.

 

3. Работы по усилению кирпичной кладки в зоне трещин (косые сквозные трещины в штукатурке и кирпичной кладке, раскрытием от 5мм до 30 мм) выполняются аналогично п.1 и п.2 так же после расчистки и расшивки трещин, путем установки спиральных анкеров системы RSA, с внешней и внутренней поверхности конструкции, диаметром 8 мм, через 4 ряда кладки, по технологии производителя.

 

 

---


3. Технологическая карта установки спиральных анкеров системы RSA.
Восстановление гибких связей на поле стены.

 

1. Установка гибких связей по полю стены.
Основной слой (несущая стена) тяжелый бетон — лицевой слой либо полнотелый, либо пустотелый кирпич.
Анкер устанавливается через центр кирпича (в ложок кирпича).
Спиральный анкер RSA-tie 8.0 мм.

 

• Произвести разметку расположения связей, в соответствии с проектной документацией (обычно 5 шт на м², вблизи проемов и углов 10 шт на м²).
• Пробурить сквозное отверстие Ø10мм в кладке облицовочного слоя. Отверстия бурить безударным способом специальным буром по керамике.
• Глубину отверстия в несущем слое из железобетона бурить не менее 90мм (бурить ударным способом).
• В случае если лицевой слой выполнен из пустотелого кирпича, произвести разбуривание отверстия в нем до Ø12-13.0 мм (желательно «попасть» отверстием в пустоты кирпича, изготовить шаблон для бурения).
• Отверстия очистить от буровой муки и строительного мусора с помощью ершика и насосика для воздуха.
• Установить химический анкер в пистолет-выпрессовыватель
• Установить на химический анкер смесительный миксер
• Установить на кончик миксера удлинительную трубку
• При помощи удлинительной трубки (удлинителя RSA-extender требуемой длины) заполнить химическим анкером BIT-STICK или BIT-PE отверстие в ж\бетоне.
• Далее произвести установку отрезанного в размер и при необходимости выпрямленного спирального анкера RSA-tie 8.0, дождаться полимеризации химического состава (см. инструкцию на этикетке).
• В случае если лицевой слой выполнен из полнотелого кирпича заполнить отверстие между спиральным анкером RSA-tie 8.0 и кирпичом, при помощи удлинительной трубки (удлинителя RSA-extender требуемой длины) химическим анкером BIT-STICK или BIT-PE 
• При необходимости удалить излишки химического состава с поверхности облицовочного слоя с помощью шпателя. После полного отверждения химического анкера BIT-STICK или BIT-PE затереть поверхность ремонтного отверстия.
• В случае, если лицевой слой выполнен из пустотелого кирпича, в пробуренном отверстие Ø12-13.0 мм лицевого слоя произвести монтаж металлической сетчатой гильзы RSA-MS, длинной 100 мм (надеть на спиральный анкер RSA-tie), для компенсации расхода химического анкера. Заполнить внутренний объем сетчатой гильзы, при помощи удлинительной трубки (удлинителя RSA-extender требуемой длины) химическим анкером BIT-STICK или BIT-PE. (В зимнее время спиральный анкер устанавливается на химический анкер BIT-NORD.)
• При необходимости удалить излишки химического состава с поверхности облицовочного слоя с помощью шпателя. После полного отверждения химического анкера BIT-STICK или BIT-PE затереть поверхность ремонтного отверстия.

 

 

2. Установка гибких связей по полю стены.
Основной слой (несущая стена) ячеистый бетон или полнотелый кирпич — лицевой слой пустотелый  кирпич.
Спиральный анкер устанавливается через центр кирпича (в ложок кирпича).
Спиральный анкер RSA-tie 8.0 мм

         

• Произвести разметку расположения связей, в соответствии с проектной документацией (обычно 5 шт на м², вблизи проемов и углов 10 шт на м²).
• Если несущий слой – ячеистый бетон, то пробурить сквозное отверстие Ø12мм только в облицовочном слое. Отверстия бурить безударным способом ТОЛЬКО специальным буром по керамике.
• Если несущий слой – полнотелый кирпич, то пробурить сквозное отверстие Ø12мм в кладке облицовочного слоя безударным способом специальным буром по керамике на толщину облицовочного слоя. Далее пробурить направляющее отверстие УДАРНЫМ СПОСОБОМ диаметром 5.0 мм в несущем слое из полнотелого кирпича.
• Отверстия очистить от буровой муки и строительного мусора с помощью ершика и насосика для воздуха.
• Ударно, «насухо», при помощи специального адаптера произвести монтаж спирального анкера во внутреннем несущем слое из ячеистого бетона, на глубину не менее 150. 0 мм, а в несущем слое из полнотелого кирпича произвести монтаж спирального анкера в направляющее отверстие, на глубину не менее 90.0 мм.
• В пробуренном отверстие Ø12-13.0 мм лицевого слоя произвести монтаж металлической сетчатой гильзы RSA-MS (надеть на спиральный анкер RSA-tie), для компенсации расхода химического анкера.
• Ввести химический анкер BIT-STICK или BIT-PE, в пространство между сетчатой гильзой и спиральным анкером (в лицевой слой), при помощи удлинительной трубки (удлинителя RSA-extender требуемой длины). В зимнее время спиральный анкер устанавливается на химический анкер BIT-NORD.
• При необходимости удалить излишки химического состава с поверхности облицовочного слоя с помощью шпателя.
• После полного отверждения химического анкера BIT-STICK или BIT-PE затереть поверхность ремонтного отверстия.

 

---

 

4. Технологическая карта устройства деформационных швов
при ремонте кирпичных многослойных конструкций

 

Вертикальные швы.

• Произвести разметку участка стены в соответствии с проектом.
• Установить спиральный анкер RSA-tie 8.0 мм по технологии (см. п. 1), с шагом по высоте через 4 ряда.
• Выполнить штрабу в горизонтальных швах кладки лицевого слоя на глубину 40мм при помощи штробореза или бороздодела, произвести вычинку раствора. Шаг установки горизонтальных спиральных анкеров RSA-bar, д-6-8мм принять через 4-5 рядов.
•  Очистить прорезанный горизонтальный шов от обломков кирпича, строительного мусора и пыли с помощью сжатого воздуха.
• С помощью штробореза, бороздодела или сабельной пилы прорезать в облицовочном слое вертикальный деформационный шов шириной 15мм на полную высоту кладки и на толщину кирпича (120мм).
• Заполнить шов утеплителем типа Rockwool ЛАЙТ БАТТС на всю высоту.
• Установить в шов уплотнительную прокладку типа Вилатерм д-20мм.
• Равномерно нанести монтажный состав RSA (в зимнее время необходимо использовать монтажный состав RSA-NORD) на дно прорезанного горизонтального шва на толщину 10-15мм по всей длине. На один из прямолинейных участков вычинки горизонтального шва установить пластиковую трубку, длиной 500мм,таким образом, чтобы трубка не выступала за край (внутрь) вертикального шва.
• Установить спиральные анкеры RSA-bar, д-6-8мм. Анкер должен располагаться на расстоянии 15-20 мм от наружной грани облицовки. Один конец спирального анкера RSA-bar поместить внутрь пластиковой трубки.
• Заполнить растворный шов монтажным составом RSA, оставив 3-5мм для затирки под сущ. цвет швов.
• Затереть вертикальный шов герметизирующей мастикой.

Горизонтальные швы.

• Разметить расположение плит перекрытия здания и высотное положение стального опорного уголка.
• Выполнить горизонтальную штрабу в горизонтальном шве, где расположен опорный уголок для образования зазора между верхом кладки и низом опорного уголка 20мм.
• Очистить прорезанный горизонтальный шов обломков кирпича, строительного мусора при помощи сжатого воздуха.
•  Установить в горизонтальный шов утеплитель типа Rockwool по всей длине шва.
• Установить в шов уплотнительную прокладку Вилатерм.
• Затереть шов герметизирующей мастикой.

 

---

 

5. Технологическая карта ремонта трещин в кладке лицевого слоя кирпичных многослойных конструкций

 

    

Ремонт трещин в кладке лицевого слоя.

1. Произвести разметку расположения горизонтальных стержней и анкеров на участках с трещинами. Спиральный анкер RSA-bar, 6мм наметить с шагом не более чем через 4 ряда по высоте, и с выступом от оси трещины не менее 500мм. Расположение спиральных анкеров RSA-tie 8мм наметить в шахматном порядке через 2 ряда по высоте и 500мм по горизонту. Отступ от оси трещины для анкерных стержней принять не менее 50мм.
2. Установить спиральный анкер RSA-tie 8 мм в проектное положение по технологии (см. п.1).
3. Выполнить штрабу в горизонтальных швах кладки лицевого слоя на глубину 40мм при помощи штробореза или бороздодела, произвести вычинку раствора.
4. Очистить прорезанный горизонтальный шов от обломков кирпича, строительного мусора и пыли с помощью сжатого воздуха.
5. Равномерно нанести состав RSA (в зимнее время необходимо использовать монтажный состав RSA-NORD) на дно прорезанного горизонтального шва, толщиной 10-15мм от наружной грани облицовки.
6. Установить спиральный анкер RSA-bar 6мм. Спиральный анкер должен располагаться на расстоянии 15-20мм от наружной грани облицовки.
7. Заполнить растворный шов монтажным составом RSA, оставив 3-5мм для затирки под сущ. цвет.
8. Выполнить затирку швов под цвет существующих растворных швов.
    

 

---

 

Бесплатная консультация по применению Если вас заинтересовала система RSA, то наша компания может: Совершить выезд на ваш объект и проконсультировать по применению системы. Мы также располагаем аккредитованными подрядчиками в регионах. Актуальный список подрядчиков указан в разделе «Контакты». Оказать удаленные консультации и тех/поддержку при предоставлении фото материалов и подробном описании проблемы. По Вашей заявке профессиональные и обученные специалисты нашей компании качественно и быстро выполнят усиление и ремонт кирпичной кладки, а также сопутствующие гидроизоляционные работы, работы по ремонту и защите бетона и железобетона, усиление и ремонту фундаментов, подвалов, и т.д. Мы также готовы ответить на возникшие вопросы: По телефону — 8 (812) 960-25-19 По почте — [email protected] или на WhatsApp — тел. 8 (921) 960-25-19 (вы можете сразу присылать фотографии трещин с ваших объектов, чтобы запросить консультацию)

 

Капитальный ремонт жилого дома

Капитальный ремонт жилого дома
• Главная
• База знаний
• Жилищно-коммунальные услуги
• Основные услуги ЖКХ
• Капитальный ремонт жилого дома

Что такое капитальный ремонт дома?

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов один из наиболее важных элементов воспроизводства жилищного фонда станы.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21 апреля 2016 года № 324 определяет единые подходы к проведению, планированию и финансированию капитального ремонта: как и кем формируются текущие и перспективные графики ремонта, что входит в перечень работ и т. д.

Капитальный ремонт жилых домов (в том числе капитальный ремонт многоквартирного дома) -это ремонт, связанный с обновлением и восстановлением основных потребительских, физико-технических и визуальных (эстетических) качеств зданий, утраченных в процессе многолетней эксплуатации.

Необходимость проведения и включения в перспективные программы и текущие графики капремонта определяется на основании обследования состояния дома и срока его службы. Программы формируются исполкомами в соответствии с предложениями Заказчиков, эксплуатирующих жилфонд. Проведение осуществляется на основании перспективных (пять лет) и текущих (один год) программ, которые разрабатываются и публикуются до 1 февраля текущего года.

Важно!

Если товарищество собственников и организация застройщиков самостоятельно в процессе эксплуатации аккумулировали деньги на капремонт, они же самостоятельно этот ремонт планируют, финансируют и осуществляют. Если ТС находилось на техническом обслуживании государственной организации, отчисляло ежемесячно средства на капремонт, то с учетом технического состояния и в пределах очередности оно будет включено в списки на проведение капитального ремонта с участием бюджетных средств и планированием местными исполнительными и распорядительными органами.

Что касается распределения финансовых средств по районным, городским исполнительным комитетам, местным администрациям районов, то оно производится исходя из объемов заданий, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом, по вводу в эксплуатацию общей площади квартир жилых домов после капитального ремонта, объемов строительных, специальных, монтажных работ в текущих ценах по проектной документации, а также затрат на разработку проектной документации и других обязательных платежей. Потребность в финансовых средствах отдельных конструктивных элементов определяется при формировании местных бюджетов на очередной финансовый год в размере не более 15 % от потребностей на капремонт по областям и Минску.

ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ ВИДОВ РАБОТ, КОТОРЫЕ ВЫПОЛНЯЮТСЯ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ДОМОВ:

• Устранение мелких (местных) деформаций и недостатков путем замены или обновления кладки иукрепления несущих конструкций зданий и сооружений.
• Усиление, обновление (организация устройства) фундаментов под оборудование.
• Укрепление или обновление кладки отдельных частей несущих каменных стен.
• Восстановление или укрепление отдельных элементов или целых простенков, перемычек, карнизов.
• Обновление или установка защиты от шума и вибрации.
• Замена, усиление или частичное укрепление перегородок.
• Замена отдельных участков деревянных перекрытий на несгораемые.
• Замена или укрепление отдельных участков перекрытий.
• Утепление или обновление (замена) чердачных перекрытий и покрытий.
• Полная замена кровли.
• Утепление или замена устаревшего утепления вентиляционных шахт.
• Обустройство козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
• Обновление, организация придомового благоустройства и озеленения с применением наиболее современных материалов и технологий.
• Полная или частичная замена пришедших в негодность внутренних инженерных систем и оборудования многоквартирных жилых домов, а также изношенного оборудования общего пользования (лифтов, мусоропроводов).
• Обновление систем подачи и потребления газа.
• Ремонт и замена изношенных лифтов без изменения технических характеристик.
• Замена и ремонт пришедших в негодность или изношенных элементов наружных инженерных сетей.
• Ремонт и отладка работы систем противопожарной автоматики, систем уведомления о задымлении.
• Обустройство пожарных лестниц, систем заземления, радиоприемных и телевизионных антенн.
• Замена и ремонт инженерного оборудования, которое обеспечивает возможность потребление коммунальных услуг  (блочные теплопункты, вводные устройства, водомерные узлы и др.).

При организации и выполнении работ обеспечивающих капитальный ремонт жилых домов, при замене и ремонте электрического, газового, санитарно-технического и другого оборудования (не включая систем отопления, защиты и оповещения о дыме и пожарной автоматической сигнализации), установка, обновление, замена и ремонт приборов учета расхода и потребления воды, тепла и электроэнергии, газа, а также электропроводки внутри квартир должны осуществляться за счет личных средств собственников жилых жомов.

  Срок выполнения капитального ремонта устанавливается в соответствии с графиком выполнения работ, составленным исполнителем совместно с подрядной организацией.

Капитальный ремонт объекта предусматривает полную или частичную замену одного, нескольких или всех систем инженерного оборудования, кроме того приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов здания.

Нормативно-правовые документы

Многоквартирный жилой дом

Жилищно-коммунальные услуги

ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ ИНТЕРНЕТ

Задать вопрос юристу Портала

Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в разделах «Полезно знать» и «База знаний», вы можете задать вопрос юристу Портала, для этого:

Пройдите регистрацию или войдите в Личный кабинет пользователя

Напишите и отправьте через Личный кабинет ваш вопрос

Подробнее о сервисе

7 ключей к реконструкции многоквартирных домов

Инвестирование в многоквартирную недвижимость может быть очень выгодным, но что произойдет, если вы увидите здание, которое, по вашему мнению, нуждается в капитальном ремонте. Будет ли это когда-нибудь работать? Инвестор-ветеран и синдикатор Винни Чопра рассказывает историю одной из своих сделок по реконструкции многоквартирных домов.

Винни Чопра

Когда я впервые посмотрел на многоквартирный дом в Лейк-Джексон к югу от Хьюстона, он подавал большие надежды, поскольку располагался на девяти акрах земли премиум-класса между двумя выездами на большую автостраду.

Однако, изучив его во время должной осмотрительности, я обнаружил, что он нуждается в капитальном ремонте и требует большого нежного и любовного ухода. Сначала я отказался от этой собственности и купил более стабильный комплекс из 128 единиц в будущем.

Я продолжил поиск потенциальных покупок в этом же районе и купил еще три многоквартирных дома. Тем временем я продолжал проезжать мимо этой собственности по пути к другим моим многоквартирным домам.

Затем, пару лет спустя, я решил еще раз посетить имение в девять акров, которое я изначально оставил и проезжал мимо все это время. Поэтому мы подсчитали некоторые цифры, чтобы увидеть, что потребуется для ремонта и устранения основных проблем в этом комплексе.

Два года спустя цена выросла на 2 миллиона долларов

Прошло уже два года с того момента, как я впервые провел комплексную проверку недвижимости, и теперь продавец хочет за комплекс на 2 миллиона долларов больше, чем первоначальная цена. Однако даже с учетом повышения цен, с запланированным бюджетом реконструкции в 800 000 долларов, по нашим оценкам, цифры все еще могут работать на этом объекте из 160 квартир.

Мы работали с местным банком, который предоставил нам 80-процентный кредит с пособием на ремонт в размере 400 000 долларов, хотя в то время комплекс был занят только на 76 процентов. В результате некоторых дополнительных переговоров мы получили еще 250 000 долларов при закрытии сделки на ремонт.

Благодаря этим дополнительным средствам было очень приятно провести ремонт и позаботиться о различных потребностях, поскольку мы почти удвоили нашу первоначальную смету расходов на ремонт в размере 800 000 долларов. И мы сделали это сообщество отмеченным наградами сообществом Лейк-Джексон.

Фото до и после из резидентского центра. Авторские права на фотографии Vinneychopra.com

7 ключей к ремонту многоквартирных домов

Потребовалось много тяжелой работы и несколько подрядчиков, чтобы отремонтировать эту красоту так, как она выглядит сейчас. Мы многому научились из этого предприятия, которым я хочу поделиться с вами:

№ 1 – Запишите номера андеррайтинга

Обычно капитальный ремонт занимает на 20–30 % больше времени, чем вы думаете. Кроме того, бюджет должен быть увеличен на эту сумму.

№ 2 – Поддерживайте мотивацию персонала в процессе

Убедитесь, что вы заботитесь о своих сотрудниках и подрядчиках во время ремонта. Поощряйте их работать эффективно и с целью обеспечения отличного сообщества для жителей.

№ 3 – Убедитесь, что жильцы увидят его первыми

Убедитесь, что нынешние жители первыми увидят капитальный ремонт, чтобы они могли представить себе, как новые владельцы вкладывают деньги и ценность в свое сообщество. Помните, что это их дом. В этом поселке автостоянка нуждалась в капитальном ремонте.

№ 4 – Парковка может стать огромным выигрышем

Ремонт парковки произвел фурор среди жителей. Кроме того, все могли убедиться, что комплекс выглядит лучше после мойки под давлением, покраски дверей и перил. Мы также вновь открыли для жителей офис по аренде, после того как он был закрыт более двух лет.

№ 5 – Придерживайте подрядчиков к установленным срокам завершения работ

Убедитесь, что вы указываете в контракте сроки выполнения работ; также налагайте штрафы, если работа не закончена вовремя. Например, скидки в размере 200 долларов в день со счета за превышение срока.

№ 6 – Обязательно сделайте три ставки

Примите три ставки, затем попросите их назвать свою «Лучшую и окончательную ставку». Тогда не останавливайтесь на достигнутом. Договаривайтесь больше. Используйте такие формулировки, как «это просто не соответствует нашим цифрам бюджета». Многие подрядчики предлагают на 15-30% меньше, чем их самая низкая ставка. Это потрясающе. Просите, и вы получите это высказывание.

№ 7 – Привлекайте жителей

Проводите специальные мероприятия для детей и родителей. Завтрак на бегу — хорошая идея по пятницам. Мы делаем кафе и медиацентры во всех наших сообществах. Менеджеры сообщества предоставляют закуски, печенье и кофе в рабочее время. Жильцам нравится, что в арендной конторе клубного дома.

При ремонте обязательно соблюдайте все нормы и требования проверки. Местные правила могут различаться, поэтому мы обязательно проверяем, что хотят видеть местные инспекторы.

После того, как все будет сделано, проведите церемонию перерезания ленточки. Обеденное время — лучшее время для перерезания ленточки. Пригласите мэра, городских чиновников, строителей, чиновников торговой палаты, членов Ротари-клуба или других соответствующих членов клуба и постарайтесь привлечь внимание средств массовой информации к тому, как вы улучшаете общество.

Кафе-резидент до и после ремонта. Авторские права на фотографии Vinneychopra.com.

Как цифры работали над сделкой

Этот комплекс находится между двумя многоквартирными домами класса B/B+, отличный фасад, расположение, расположение и еще раз расположение. Не могу пропустить это, когда вы входите в город.

За этим комплексом находится более 500 000 домов на одну семью. Я знал, что мы можем отремонтировать и сделать этот комплекс любимцем города. Что мы и сделали. Лейк-Джексон — большой город, и здесь больше рабочих мест. Средняя арендная плата составляет от 125 до 175 долларов в месяц больше, чем в других небольших городах поблизости.

Еще я думаю, что через три года, если будет спрос на торговые площади и если город позволит, мы сможем построить торговый центр на девяти акрах, так как это главная полоса, легкодоступная для покупателей.

В целом, у нас были отличные факторы и стратегии выхода, когда мы это гарантировали.

ВИЛЛЫ МОНАКО КВАРТИРЫ

Количество модулей : 160

Цена покупки : 6 310 000 долларов США    После оценки стоимости ремонта: 11 550 000 долларов США через 2 года

Дата покупки : 12 июня 2015 г.   Город : Лейк Джексон, Техас. Район: А

Дата продажи: Н/Д      Прирост капитала: Н/Д   Прим. Ставка класса А: 9,5%

Добавленная стоимость: У этого актива было много дополнительных функций. Арендное офисное здание не работало, в двух зданиях были проблемы с подземным водопроводом, и они были отключены. Парковку нужно было отремонтировать. . Многие подразделения нуждались в капитальной доводке. У двух зданий были проблемы с фундаментом. Мы знали, что можем исправить эти и многие другие вещи и сделать это сообщество прекрасным для жизни. Мы смогли увеличить арендную плату до рыночной ставки, а за основные модернизированные квартиры мы взимаем более высокую плату.

Фактические результаты: Доходы для инвесторов были высокими. Рынок труда был и остается очень сильным. Мы смогли увеличить арендную плату, так как договоры аренды должны были быть продлены. Благодаря сильной управленческой команде актив работает очень хорошо.

Распределение денежных потоков: Мы очень рады, что активом управляет главный менеджер сообщества с сильным персоналом под нашим руководством. С момента покупки инвесторы получают регулярные ежеквартальные чеки.

Ремонт: С тех пор, как мы купили актив , ремонтные работы продолжаются постоянно, чтобы сделать его отличным жилым комплексом. За первые три месяца мы инициировали 37 проектов реконструкции и успешно завершили многие из них. Мы меняем вывески, бордюры, обрезаем и удаляем деревья, меняем балконы, двери, лестницы и площадки. Также отремонтированы тротуары и низины.

Красивый офис аренды и здание клуба были отремонтированы. Мы очень рады сообщить, что получили награду от города за то, что сделали его отличным сообществом в Лейк-Джексон.

Мы повысили NOI до очень высокой отметки, и брокеры говорят нам, что мы оценили эту собственность примерно на 5 миллионов долларов. Мы не продаем его, хотя у нас было много запросов от покупателей/брокеров.

Веб-сайт:  www.themonacovillas.com

Арендный офис до и после ремонта. Авторские права на фотографии vinneychopra.com

Об авторе:

Винни Чопра является основателем и генеральным директором Moneil Investment Group и президентом Ideal Investments Group. Его последние достижения включают приобретение 12 многоквартирных домов за последние 28 месяцев на сумму 132 миллиона долларов. Его последние два синдикации были распроданы всего за несколько часов, один – за 36 часов, собрав 4,7 миллиона долларов, а еще один – 6 миллионов долларов за восемь часов. Между двумя основанными им синдикационными компаниями команда Винни контролирует активы на сумму более 200 миллионов долларов. Он инженер-механик. Въехав в США с 7 долларами, он окончил Университет Джорджа Вашингтона со степенью магистра делового администрирования в области маркетинга и переключил свое внимание на маркетинг и мотивацию. Он был профессиональным консультантом по сбору средств и мотивационным оратором более 35 лет в замечательной частной компании. Винни и его жена начали инвестировать в недвижимость в 19 лет.83. В настоящее время он владеет домами на одну семью и многоквартирными домами в Техасе, Калифорнии, Атланте, Аризоне и Индии. Много раз люди называли его «мистер. Энтузиазм» или «Mr. Улыбается». Ему нравится приносить большую пользу всем, с кем он вступает в контакт.

Инвестиции в многоквартирные дома: советы по ремонту и фотографии0002  


Я люблю покупать многоквартирные дома, нуждающиеся в улучшении, но обычно не нуждающиеся в капитальном ремонте. Плохое управление и отвлеченные владельцы собственности часто приводят к отсрочке обслуживания — простые исправления, которые могут резко повысить стоимость за счет увеличения доходов и снижения расходов.

Когда вы увеличиваете чистый операционный доход от многоквартирного дома (обычно называемый NOI = доход – расходы), вы увеличиваете стоимость имущества. Вот несколько советов о том, как стратегически отремонтировать многоквартирный дом с целью получения прибыли, а также фотографии до и после ремонта многоквартирного дома

Капитальный ремонт многоквартирных домов

 
Ремонт некоторых объектов является дорогостоящим и должен учитываться при согласовании покупной цены.

Советы:


• Я договорился с продавцом о кредите на капитальный ремонт, который необходимо было сделать в этом многоквартирном доме из 29 квартир. В ходе переговоров по контракту продавец согласился на ремонтный кредит, чтобы восстановить весь асфальт, тротуары, двор и крышу.
• Этот жилой комплекс находится недалеко от оживленной улицы. Когда мы приобрели здание, «внутренний двор» был зоной только для загрузки в задней части комплекса. Перепроектировав наш внутренний двор с помощью штампованного бетона, ландшафтного дизайна, площадки для барбекю и сидячих мест для жителей, мы создали тихое пространство, которым жители могут наслаждаться. Это стало маркетинговым инструментом при выставлении квартир в аренду.
• В этом доме был плохой дренаж после проливных дождей. Новый асфальт и тротуары обеспечили отвод воды от участка и, в конечном счете, на улицу города.
• Мусоровозы использовали подъезд к северной стороне участка. Чтобы не повредить типичные асфальтированные подъездные пути, мы залили этот участок дороги бетоном. Тяжелые мусоровозы разрушат асфальт.
• Мы установили ярко-белую кровельную систему Durolast, которая имела ряд преимуществ. На новую кровельную систему распространяется 15-летняя гарантия, которая может передаваться новым владельцам при продаже недвижимости. Это был огромный аргумент в пользу продажи. Новые крыши – это большие расходы.
• Здания с кондиционированием воздуха могут получить скидку за эффективность от местной энергетической компании при установке кровельной системы Durolast.

Косметический ремонт многоквартирных домов

 
Не все ремонтные работы являются дорогостоящими. Запланируйте эти простые улучшения в своем бюджете на привлечение клиентов.

 Советы:

• Этот ремонт прачечной был простым, но он оказал значительное влияние на доход. Дружелюбная и чистая обстановка способствовала тому, что жители действительно использовали объект.
• Многие жилые комплексы поставляются с прачечной в аренду, где владелец делит прибыль 50 на 50 с профессиональной прачечной. Эти договоры аренды связаны с собственностью, а не с владельцем. Пересмотр условий аренды или ее отмена до окончания срока аренды может привести к значительному увеличению дохода.
• Хорошее первое впечатление обязательно. Когда потенциальный житель входит в ваше здание, вы ищете фактор «вау».
• Деревянные полы, старинное ковровое покрытие (как в этом многоквартирном доме 1950-х годов) — относительно недорогой способ привлечь правильную демографическую группу арендаторов и быстро сдать квартиры в аренду.
• В этом объекте мы также установили систему безопасности подъезда. Это недорогая система дверных замков на базе телефона, которую жители используют для входа посетителей.
• Внутреннее пространство вестибюля (по сравнению с выходом на улицу) можно использовать в качестве маркетингового инструмента для привлечения жителей. Вы обеспечиваете дополнительный уровень безопасности для сообщества, предоставляя дополнительный набор запирающихся дверей для входа в квартиру.
• Знание особенностей вашего рынка поможет вам арендовать квартиры по лучшей цене и поможет вам легко принять решение о ремонте. Рыночное шипение бывает разных форм и размеров. Арендаторам вашего субмаркета может понадобиться бесплатный Wi-Fi, деревянные полы или стиральные и красильные машины. Изучите местный рынок квартир.
• Этот многоквартирный дом расположен на рынке, где деревянные полы являются приоритетом для жителей. В этом конкретном доме были дубовые полы, но деревянные полы десятилетиями были покрыты коврами. Конечно, мы знали, что древесина там есть, еще до того, как купили недвижимость. Восстановление полов до их первоначальной красоты было нашим главным приоритетом при ремонте и обновлении квартир.
• Простая двухцветная покраска, новое освещение и установка потолочных вентиляторов — вот и все, что требовалось для создания красивого жилого пространства для наших жильцов.
• Новые кустарники, вывески, жалюзи и ландшафтный дизайн могут существенно повлиять на вашу способность привлекать новых жителей.
• Одним из наиболее часто упускаемых из виду косметических улучшений является поддержание чистоты в здании. Некоторые места с интенсивным движением, такие как прачечные и подъезды, быстро загрязняются. Это отличная идея, чтобы убедиться, что ваша управляющая компания уделяет особое внимание этим областям.

Связанные статьи

 3 Преображение ландшафта недорогой арендной собственности

Отличные советы по ремонту многоквартирных домов

Изучите рынок аренды и превзойдете своих конкурентов

Сократите эксплуатационные расходы многоквартирных домов с помощью экологических стратегий

Следующие две вкладки изменяют содержимое ниже.