Предчистовая отделка квартиры что это: Предчистовая отделка квартиры в новостройке: особенности, фото

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на закрытие сделки при покупке новой застройки – и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика – работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию. Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вы должны чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск – неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается переизбыток элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении. Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цен – это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Они вовлечены в какие-либо судебные процессы? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора – юридическое лицо, строящее кондоминиум, аффилированное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, – а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения. Взгляните на их прошлые проекты.Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании – Brick Underground имеет пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем девелопер сможет начать продажу новых квартир, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк.Этот документ включает подробности обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада, и сколько деревьев они посадят на территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, затраты и другие детали, которые может пропустить неопытный (ваш) глаз.

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш поверенный должен провести тщательную проверку застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», – говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров.«Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт будет расторгнут и будет официально рассмотрен поверенным.

«Есть определенные вещи, на которые следует обратить внимание на раннем этапе», – говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативам и кондоминиумам в Braverman Greenspun. Например, раздел о специальных рисках в плане предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, говорит Браверман, что может означать, что здание будет превращено в гибридную аренду / квартиру.

Более медленные продажи в новых многоквартирных домах означают, что спонсор с большей вероятностью сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении – хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает.Получение независимого контроля над советом директоров – важный шаг к структурному и финансовому здоровью многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бекташи, управляющий портфелем в Нью-Йоркской фирме по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вы захотите проверить план на предмет отчета инженера. Он указывает на то, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно выявить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы.”

В рамках плана предложения представлены бюджетные отчеты, в которых представлены эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год. «Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно, – говорит Бектеши. Он предлагает задавать вопросы о цифрах, предупреждая, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «общие расходы вырастут на 5-10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные работники к аутсорсингу.Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперспособности, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя. «В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», – говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить заранее, – говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о более ранней внешней дате», – говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных затратах при закрытии сделок?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей неожиданные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания в течение первого года и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения. Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы – это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на цену продажи, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, так что узнайте заранее, что это такое.Если ваше сердце настроено на этот спа для собак, сделайте это – просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих сборов, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, который работал над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который следует задать – как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Также имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По прошествии первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, беря на себя общие расходы.

8. Как выглядит модель квартиры?

Для зданий, которые все еще строятся, разработчики часто создают внешние офисы продаж, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы дать вам представление об отделке, бытовой технике и сантехнике.Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Принесите свою отличную игру, чтобы узнать подробности. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли шкафов? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это, скорее всего, не такая же планировка, как ваша квартира. Спросите у агентов по размещению, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Модель квартиры не даст вам представления о панораме, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дронов, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вам следует попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», – говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», – говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманов семьи из пяти человек вы можете позаботиться о том, чтобы у вас были небольшие удобства, такие как место для выдвижного мусорного ведра или достаточное количество ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно заменить верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, это может быть связано с понижением потолка.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, – это наличие выключателя света прямо у входа, поэтому, войдя в квартиру, вы можете легко настроить освещение, например, включив лампу в углу от дома. главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

На некоторые новые многоквартирные дома действует налоговая скидка 421-a, и для покупателя это означает более низкий ежемесячный счет по налогу на имущество.Обычно легко узнать, предлагается ли такой бонус. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который следует задать, – это сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени – часто 10, 15 или 25 лет – и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете оставаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще одно важное замечание: налоговые скидки не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, а недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Невозможно получить ссуду при покупке новой квартиры, но это может быть немного сложнее, чем для существующей квартиры. Банки с осторожностью относятся к кредитованию покупателей строящихся зданий из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не соответствует определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство новых кондоминиумов до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года, когда домовладельцы будут платить общие расходы, и 51 процент будет продан», – говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и ссудный офис Национального кооперативного банка (FYI, Brick Underground спонсор).

К счастью, застройщики Нью-Йорка постоянно с этим справляются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который выстраивает ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем останется в строю. В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если бы вы купили, когда оно продано на 50 процентов. Однако обычно вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается утверждения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может назвать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, которые вне их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не уходите со своего старого места до того, как будет завершено новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какой будет розница в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, обычны в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого места в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство под тренажерный зал или продуктовый магазин, что может показаться еще одним приятным местом. Но не исключено, что вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то беспокоиться не о чем, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих платежей.

15. Кто соседи? Какой будет шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если да, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», – говорит Браверман.

В облагораживаемых районах это может быть еще более серьезной проблемой. Выполняйте домашнее задание и ходите по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит в районе, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задайте сотрудникам отдела продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это собственник дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования воздуха?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся блоки PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы узнать, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнату, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены обычно тише и эффективнее, а их размещение позволяет делать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух – это то, что вам не нравится и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах – окна с тройным остеклением обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств – гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт местных жителей?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и использовал вывоз мусора.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-нибудь конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, в том числе утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать жилье в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора по дороге, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы, возможно, захотите провести некоторое исследование, чтобы выяснить, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать свои квартиры на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть тех, кто в конечном итоге может конкурировать со спонсором за непроданные квартиры.Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

Почему моя заявка на аренду занимает так много времени?

Вы искали арендуемый объект и наконец нашли тот, который вам нужен. Вы прочитали все о том, как быстро меняется рынок аренды, поэтому вы спешите заполнить заявку на аренду, включая то, что, по вашему мнению, является слишком большим количеством личной информации, и отправить ее вместе с критериями аренды и любыми другими формами, требуемыми управляющего недвижимостью, плюс регистрационный сбор.Тогда подожди. И ждать. И подожди еще. Кажется, что часы идут медленнее, чем патока, и вы начинаете беспокоиться, что что-то не так и вас не одобрят. Почему ваша заявка на аренду занимает так много времени? Почему у тебя еще нет ответа?

Процесс подачи заявления на аренду

Большинство людей не совсем понимают, что происходит «за кулисами» после того, как вы подали заявку на аренду, поэтому мы решили отдернуть занавес и помочь вам понять, что именно занимает так много времени.Обычно для принятия решения по большинству приложений требуется 2–5 дней (раньше это было около 2–3 дней, но теперь мы наблюдаем это ближе к 2–5 дням), но бывают случаи, когда это может занять больше времени. Отметим, что у управляющей компании есть до семи дней на принятие решения – если она не примет его в отведенное время, заявка по умолчанию считается отклоненной. Это никого не успокаивает, когда они беспокоятся о том, сколько времени занимает процесс, но это один из малоизвестных фактов об аренде в Техасе.

Так почему же подача заявки на аренду обычно занимает так много времени? Ответ кроется в трех основных компонентах процесса. Сначала будет проведена проверка кредитоспособности и биография. Есть компании, которые проводят эти проверки – они подключаются к национальным базам данных для получения кредитной и криминальной информации, и, в зависимости от компании, они также могут проверять базы данных о выселении, которые они поддерживают, искать расхождения в номерах социального страхования и отображать любые предыдущие попытки проверки из другие управляющие недвижимостью.Эти отчеты на самом деле занимают совсем немного времени, и после ввода информации в их систему среднее время возврата отчетов, вероятно, составляет менее часа. Больше всего я ждал около 5 часов.

Следующие два предмета – убийцы в реальном времени. Есть два элемента, которые необходимо проверить: ваша история аренды и ваша занятость и доход. Для этого менеджер по недвижимости отправит формы вашему нынешнему арендодателю и работодателю. Наряду с этими формами они отправят страницу 4 заявки на аренду жилого дома, которая является разрешением на раскрытие информации, относящейся к заявителю аренды жилого дома (это полнейший кусок!). Как и в названии формы, он дает вашему работодателю или арендодателю разрешение на передачу информации компании, обрабатывающей ваше заявление на аренду.

К сожалению, мы часто видим, что эти формы отправляются, но не возвращаются своевременно. Мы часто пытаемся несколько раз связаться с тем, кто указан в вашем заявлении (с вашим начальником, начальником, менеджером по персоналу, менеджером квартиры или домовладельцем), чтобы узнать, можем ли мы ускорить процесс, но часто нас встречают: «Я не получил это» или «Вы можете отправить его еще раз?» Вот где возникает узкое место – без форм мы не можем проверить важную информацию, поэтому нам просто нужно продолжать попытки.

Квартиры на самом деле хуже всех возвращают эти формы, и это может быть довольно неприятно. Мало того, что они идут немного медленнее, чем всем хотелось бы, но и если вы еще не уведомили об этом, многие квартиры не будут публиковать никакой информации о вашей истории аренды. Это может привести к тому, что ваша заявка будет отклонена из-за непроверяемой информации (проверьте критерии аренды управляющего недвижимостью, чтобы узнать подробности их требований).

Процесс занимает время и может расстраивать.Как управляющий недвижимостью, мы хотим ускорить процесс, так как нашей конечной целью является получение арендатора в доме, и каждый день невыполнения арендной платы стоит владельцу денег. Мы осознаем проблемы и работаем, чтобы найти способы помочь процессу, но эти формы действительно находятся в чьих-то руках, и чаще всего они являются причиной того, что ваша заявка на аренду занимает так много времени. Как вы можете помочь? Предоставьте точную контактную информацию и укажите имя, номер телефона, номер факса и адрес электронной почты для соответствующего контакта.Если вы дадите только минимальную контактную информацию, это означает, что кто-то должен ее отследить, что еще больше замедлит процесс. Всегда заполняйте заявки полностью и убедитесь, что вы пишете разборчиво – это действительно важно!

Изображение предоставлено LifeSupercharger

Руководство для подрядчика по завершению работы и получению оплаты

В строительном проекте список важен для выполнения работы и получения оплаты. Давайте посмотрим, что именно влечет за собой строительный перфоратор, как он влияет на сроки оплаты и как может вызвать проблемы с правом удержания.

Что такое перфоратор?

Перфорированный список – это документ, в котором перечислены окончательные рабочие элементы, оставшиеся до того, как строительный проект будет считаться завершенным. Все работы, не соответствующие спецификациям строительного контракта, должны быть включены в перфорацию. Как правило, он включает в себя незначительные исправления, изменения или ремонт, необходимые до выпуска окончательного платежа.

Когда используется перфоратор?

Перфорированный список обычно является последним шагом в проекте, чтобы перепроверить, что все было выполнено в соответствии с требованиями владельца.Он также известен как «окончательный список», «закрытый контрольный список» или «последний контрольный список». В Великобритании это называется список ошибок .

Хорошо составленный перфорированный список перечислит все задачи, которые необходимо решить, прежде чем сооружение будет готово к эксплуатации. Рабочие элементы перфорации обычно являются незначительными. Скорее всего, было исправлено большинство серьезных проблем. Эти исправления могут включать любые неполные / неправильные установки или случайные повреждения существующей отделки или конструкций.

Интересный факт: Термин «список перфорации» получил свое название от старого процесса пробивания отверстий на полях рядом с элементами в списке, указывающими на то, что задача выполнена.

Примеры пунктов перфорированного списка

Пункты для тестирования

• Приборы
• Оборудование
• Двери и окна
• Термостат
• Сантехника
• Механические элементы
• Интернет / телефон / кабель
• HAC

Элементы для добавления

• Световые кожухи
• Крепежные детали
• Исправление краски
• Покрытие / герметик
• И т.д.
• Трещина в покрытии
• И т. Д.

Элементы для удаления

• Мусор
• Оборудование
• Инструменты
• Защитные кожухи
• И т. Д.

Кто отвечает за элементы списка для удаления?

Каждый участник строительного проекта должен сыграть свою роль в выполнении перфокарта.

Обычно ответственность за обеспечение того, чтобы все эти статьи расходов были выполнены, лежит на генеральном директоре до того, как будет выдан окончательный сертификат завершения проекта.Генеральный директор может поручать пробивные работы субподрядчикам, ответственным за определенные области работы.

Как правило, GC проводит пошаговое руководство с владельцем, чтобы определить любую незавершенную или несоответствующую работу и создать начальный список обработки. В зависимости от того, какие проблемы остаются, определенные субподрядчики могут быть отозваны обратно в проект для исправления нерешенных проблем. Для многих проектов это крайний список.

Если в проекте он есть, архитектор также играет важную роль в проверке окончательного списка для утверждения окончательных платежей. Генеральный директор отправит свой список проектов архитектору, который затем проведет собственное пошаговое руководство, чтобы определить, что было выполнено в соответствии с его проектными спецификациями, а что нет.

Затем архитектор обновит список перфорации и отправит его обратно владельцу и сборщику мусора. Затем генеральный директор отвечает за рассылку перфокарта субподрядчикам и обеспечение выполнения ими всей работы.

Субподрядчики обычно несут самую большую нагрузку в процессе составления перфокарта. Это те, кто выполняет большую часть работы по пробивке и собирает все необходимые заказы на изменения и документацию, которые GC должен передать владельцу.Лучшая практика здесь – начать систематизировать эти документы как можно скорее, а не ждать до конца проекта.

Перфорированная работа: последний этап перед выплатой

Причина, по которой все участники проекта должны быть вовлечены или обеспокоены перфорацией, заключается в том, что она привязана к окончательному платежу. Владелец, как правило, будет удерживать удерживаемые платежи до тех пор, пока не будут завершены все пункты предварительного списка, в результате чего судьба подрядчика и субподрядчиков находится в руках владельца.

В конце концов, удержание часто превышает размер прибыли от работы.Когда подрядчик считает, что он достиг существенного завершения, он может запросить «предварительную» инспекцию проекта. Если повезет, работа по перфорации будет тривиальной, а окончательный платеж не так уж и далек.

В настоящее время в большинстве контрактов окончательный платеж производится после того, как элементы перфорированного списка выполнены в соответствии со спецификациями контракта. После «перфорации» список обычно прикрепляется к Сертификату о существенном завершении.

Тем не менее, у нас есть один ключевой вывод: Удержание не продлевает сроки удержания вашего механика!

Балансировка пунктов перфокарта и прав удержания

Еще одна возможная проблема, с которой могут столкнуться подрядчики, – это влияние на права удержания. В каждом штате есть законы о механизме удержания, которые устанавливают сроки подачи документов. Эти сроки должны быть соблюдены, чтобы обеспечить право удержания.

Как правило, крайние сроки залогового удержания начинают отсчитывать с «даты последней поставки рабочей силы / материалов» или фактического завершения проекта. Сложность здесь в том, что в большинстве штатов не включают в себя работу по пробивке при определении крайних сроков удержания .

Защитите и ускорьте платеж с помощью Levelset

Попрощайтесь со списаниями.Защитите свою дебиторскую задолженность и оптимизируйте процесс удержания прав.

Многие сочли бы, что их последний день предоставления рабочей силы или материалов для проекта или дата завершения проекта включают работу по перфорированному списку, но в контексте удержания механика они были бы неправы.

По какой-то причине заявляет, что почти всегда исключают перфокарты, гарантийные и другие виды работ по устранению недостатков из любого из этих расчетов.

Опасность здесь очевидна. Если вы не примете это правило во внимание, ваш фактический срок удержания механики может упасть намного раньше, чем вы ожидаете.

Что делать, если приближается срок удержания?

Ранее на этой неделе я разговаривал с субподрядчиком, который столкнулся с не такой уж редкой дилеммой. Работа по предварительному списку проекта затянулась так долго, что приближался крайний срок залогового удержания его механика, в то время как у него все еще оставалась работа на сайте, а так как он все еще выполнял работу по предварительному списку, выплаты были задержаны.

Для целей этого обсуждения на самом деле не имеет значения, завышена ли сумма, удержанная из контракта на работу по списку перфорации, потому что в контексте удержания механики вы захотите подать иск, чтобы обеспечить все, что причитается вы – который будет включать суммы, причитающиеся после завершения работы над перфоратором.

catch-22 заключается в том, что срок удержания ваших механиков истекает из-за денег, которые могут не быть причитающимися вам по контракту (потому что по контракту утверждено удержание для любых работ по перфорации).

К сожалению, очень немногие штаты решают эту проблему в законах о залоговом удержании механиков. Обычно в такой ситуации субподрядчику или поставщику не дается никаких указаний. Лучшей практикой может быть просто подать иск на сумму, которую вы ожидаете причитаться после принятия окончательного списка.

И, конечно же, возникает проблема взаимоотношений по проекту, когда возникает крайний срок удержания механиков еще на проекте. Итог: никогда не бывает хорошо, когда перфорационная работа продолжается так долго, что истекает срок действия ваших прав на оплату (через право на удержание механика в случае невыплаты).

Лучшие практики для подрядчиков и субподрядчиков

Поскольку элементы штамповки трудно предвидеть или определить в контракте, важно, чтобы субподрядчики были подготовлены. Три ключа к этому – общаться, документировать и обучать!

Общение

Наличие открытых каналов связи с вашим GC или менеджером проекта имеет решающее значение для успешного завершения вашего контракта. В любое время, когда в вашей работе есть помехи или повреждения – дайте им знать прямо сейчас! Главная цель GC – тоже дойти до финиша. Чем меньше предметов, тем легче будет жизнь. Таким образом, информирование GC как можно раньше сократит задержки, сделает закрытие более простым и легким, чтобы вы оба могли получить деньги.

Документируйте свою работу

Фотографируйте все и вся. Документирование вашей работы с помощью фотографий о ходе и завершении может помочь вам не перезвонить для дополнительной работы.Часто, особенно для отделочных и отделочных работ, другие подрядчики начинают следующий этап строительства и потенциально могут повредить выполненную работу. Если возникнут какие-либо проблемы, у вас будут фотографии, подтверждающие, что вы правильно выполнили свою работу.

Узнайте больше о документации строительных работ

Самоучите

Прочтите ваш договор. Тогда прочтите еще раз! Убедитесь, что объем вашей работы как можно более детализирован и что в него включены ваши обязанности. В противном случае вы можете в конечном итоге выполнять работу или платить за предметы, которые потенциально выходят за рамки вашей работы.

Итог по перфорированной работе

Каждый проект сталкивается со своими уникальными проблемами, но подготовка полного и точного перфокарта даст каждому участнику проекта четкое представление о том, что необходимо сделать, чтобы завершить проект. Вот почему мы создали этот простой, легкий в использовании, загружаемый шаблон перфокарта , чтобы помочь вам завершить свой проект эффективно и с прибылью.

Сводка

Название статьи

Перфорированный список может вызывать проблемы: общие проблемы и передовые методы

Описание

Работа с перфоратором может показаться незначительной, но она оказывает несоразмерное влияние на оплату.Если не убрать ударную нагрузку, удержание не будет снято.

Автор

Алекс Бенарроче

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален – и вместе с каждым отдельным проектом появляются собственные элементы программы, определяющие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажные, так и сложными, как градостроительный проект с различными строительными ограничениями.

На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации. Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил стоимость строительства и нехватку квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году, а также место, где они построены, определение средних национальных затрат может оказаться труднодостижимым.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти затраты включают в себя все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков и стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных – например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.

Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью или более квартирами в каждом.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.

Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам». Как правило, для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.

Использование материалов среднего класса, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» обойдется в среднем от 64 575 долл. США от до долл. США 86 100 долл. США за единицу, не включая приобретение земли .

Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако для большинства подрядчиков средний показатель по стране составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики – от 65 до 85 долларов в час, маляры – от 20 до 35 долларов в час, а сантехники – от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда – примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования – примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Структура затрат: что включено?

Большинство собственников полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.

Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от обычной коммерческой застройки квартиры:

Архитектор:

• Определите объем проекта и установите предварительный бюджет
• Черновик списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
• Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
• Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планированием агентства для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все детали о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в структуре
• Выступать в качестве менеджера проекта и просматривать планы с любыми необходимыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком

Подрядчик будет:

• Предоставить услуги и материалы, необходимые для всей работы
• Нанять субподрядчиков в соответствии с потребностями
• Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
• Доставить окончательную очистку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения для работы и инженерные коммуникации

Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:

• Сантехника
• Встроенная техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Выемка
• Внешняя отделка
• Внешняя отделка
• 9034 Финишная отделка 9034 9034 Финишная отделка 9034 Фундамент, опоры, плоские конструкции
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Внутренняя отделка стен
• Осветительные приборы
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Планы и спецификации
–
• Сантехника
Соединение
• Кровля, оклад, фасад
• Грубые столярные изделия
• Грубое оборудование
• Блок отопления и охлаждения
• Окна
• Электропроводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.

Классификация формы многоэтажных или многоуровневых структур основана на очертании самых внешних внешних стен, независимо от уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.

достопримечательностей: изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть суммы – это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и мест общего пользования (например, коридоров, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65 000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
• Прибыль для долевого инвестора является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, застройщик обычно не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир застройщик должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в собственный капитал (т. Е. 150 000 долларов за единицу или 35% от общей стоимости).

Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно находится несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).

Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств

Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.

Тем не менее, инвестиции, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут быть окупаемы, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.

Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на зеленые материалы
• Как гараж, хозяйственная постройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
• Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция за отсроченную сборка
• Затраты на благоустройство территории
• Затраты на страхование ответственности
• Реалистичные надбавки
• Затраты на септическую систему
• Затраты на тротуары
• Затраты субподрядчика
• Затраты на подключение инженерных сетей

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка – при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета. В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.

Использование таких инструментов, как данные о стоимости строительства зданий RSMeans от ProEst, может быть полезным для отслеживания изменений затрат как на рабочую силу, так и на материалы – наша база данных содержит ключевую информацию, необходимую на каждом этапе вашего строительного проекта. От данных о расходах на строительство до данных о затратах на коммерческое строительство – у нас есть оценочные продукты и услуги, которые помогут вам создавать прибыльные и конкурентоспособные предложения.

5 советов по созданию номера для свекрови

Примерно 20% населения США живет в доме, где проживают несколько поколений, то есть три или более поколений проживают в одном доме. Поскольку расходы на вспомогательное проживание продолжают расти, пожилые американцы предпочитают переезжать со своими детьми и внуками. Но вместо того, чтобы занять запасную спальню наверху, они переезжают в свой личный номер для свекрови.

Что такое люкс или апартаменты для свекрови?

Квартира для свекрови – это личное пространство для родственников и родителей, которое обычно прилегает к дому их взрослого ребенка или находится на том же участке.Многие люксы для свекрови – это постройки, построенные по индивидуальному заказу, хотя часто встречаются переоборудованные гаражи, подвалы и отдельные гостевые дома. Эти типы жилья также называют свекровьими апартаментами или квартирами для бабушек.

Сколько стоит создать свинарник?

Стоимость постройки апартаментов для свекрови зависит от типа помещения и от того, сколько работы потребуется, чтобы сделать это пространство пригодным для проживания. В идеале ваш номер для свекрови должен включать в себя все необходимое для самостоятельной жизни, например отдельную спальню, гостиную, ванную и кухню.Конечно, добавление всех этих элементов обходится дорого, и один финансовый эксперт оценил стоимость установки где-то между 40 000 и 125 000 долларов.

Как бы круто это ни казалось, единовременные затраты на строительство апартаментов для свекрови бледнеют по сравнению с ежегодными затратами на проживание в общинах с уходом. Исследование стоимости медицинского обслуживания Genworth показывает, что в Соединенных Штатах средняя стоимость отдельной комнаты в доме престарелых составляет около 105 000 долларов в год. Получастные комнаты были не намного дешевле, в среднем до 93 000 долларов в год.В долгосрочной перспективе стоимость дополнения номера свекрови почти всегда меньше, чем стоимость альтернативы. Помимо денег, быть в окружении семьи лучше для благополучия родителей.

Контрольный список из 5 шагов для создания свекрови

1. Проверьте местные строительные нормы и правила

Ваши местные строительные нормы и правила определяют, какие функции вы можете добавить в апартаменты для свекрови. Если вы думаете о постройке пристройки, вы обычно ограничиваетесь спальней, ванной, небольшой кухней и зоной отдыха. Добавление полностью оборудованной кухни или отделение квартиры от основного дома потребует отдельных разрешений или даже может быть запрещено местными правилами зонирования, которые запрещают жилым районам строить арендуемую недвижимость.

Другие общие требования к квартирам для зятей включают:

• Постоянное проживание на участке, где будет построен люкс.
• Внешний вход в жилище, отдельный от главного входа.
• Раздельное подключение к водопроводу и канализации, хотя в большинстве муниципалитетов допускается три общих подключения к водопроводу с одним разрешением на канализацию.
• Доступ к парковке во дворе, например, в гараже или подъездной дорожке.

2. Найдите подходящее место для квартиры свекрови

Как и в случае с недвижимостью, апартаменты для свекрови – это все о трех вещах: местонахождении, местонахождении и местоположении. В зависимости от того, что разрешено в вашем городе, вы можете превратить свой гараж, чердак, подвал или даже крыльцо в апартаменты. Для пристройки дома лучшее место для строительства – это неиспользуемая комната на первом этаже, идеально расположенная рядом с существующей ванной комнатой.

Планы свекрови для свекрови

Простой и эффективный дизайн квартиры для свекрови – лучший способ обезопасить любимого человека, сохранив при этом его независимость и конфиденциальность. Предоставление этого места в подвале вашего дома обычно является наиболее экономичным способом увеличения жилого пространства. Но, в зависимости от возраста и способностей ваших родителей, квартира на уровне подвала или гаража может быть идеальным решением, чтобы избежать проблем с лестницей.

Чтобы обеспечить комфортное жилое пространство, необходимо включить три основных номера-свита: спальню, полностью оборудованную ванную комнату и полностью оборудованную кухню или кухонную зону, если это возможно.Это даст вашим родителям возможность самостоятельно принимать ванну и готовить, не пересекаясь с разным расписанием вашей семьи.

3. Отделите служебные помещения люкса от основного дома

Отделение коммунальных услуг вашей свекрови от основного дома позволит вам отключить их, если в помещении когда-либо останется незанятое место в течение длительного периода времени. И если вы в конечном итоге сдадите помещение другому жителю, вы можете легко разделить счета.

4. Учитывайте текущие и будущие потребности родителей

Есть ли у вашего нового гостя особые потребности, например, доступность для инвалидных колясок или поручни для ванны? Ваши родственники, вероятно, планируют старение на месте, как только они переедут. Будьте активны и убедитесь, что их новое приспособление соответствует их возрасту. Это включает установку выдвижных ящиков, сидений для душа, регулируемых раковин и других соответствующих удобств.

Читать дальше: Проекты для старения дома и основные проекты ремоделирования дома для обеспечения доступности

5.

Найдите подрядчика, который раньше строил квартиры для свекрови и является сертифицированным специалистом по старению на месте. Подрядчики с таким назначением могут быть очень полезны в процессе строительства, предоставляя советы и дизайнерские идеи, чтобы сделать ваш номер свекрови максимально функциональным. Национальная ассоциация домостроителей ведет базу данных с возможностью поиска членов, получивших статус CAPS, что позволяет вам легко найти ближайшего к вам специалиста.

Откройте для себя больше способов увеличить жилое пространство в вашем доме

Ищете другие идеи, чтобы сделать пространство в вашем доме более удобным для гостей? Начните с этих полезных сообщений: