Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома что входит: Ремонт фасада МКД. Текущий и капитальный ремонт фасадов – Маритоль

Содержание

Ремонт фасада МКД. Текущий и капитальный ремонт фасадов – Маритоль | Ремонт и обслуживание МКД

Состояние многоквартирного дома можно определить по его фасаду. Фасад подвержен многим воздействиям: снегу, дождям, перепадам температур, ветру и механическим повреждениям. При этом, фасад МКД, не отремонтированный вовремя, представляет угрозу людям и имуществу, а внешний вид дома напрямую влияет на стоимость недвижимости и собираемость платежей

Фасад многоквартирного дома относится к общедомовой собственности, поэтому текущий и капитальный ремонт проводят за счет средств собственников или с привлечением государственных субсидий. Отвечает за организацию и выполнение ремонта фасада ТСЖ или обслуживающая организация, а работы выполняют специализированные ремонтно-строительные компании.

Когда требуется ремонт фасада МКД

Решение о том, нуждается ли фасад МКД в ремонте, принимается после предварительного обследования, во время которого оценивается общее состояние фасада и здания, фиксируются повреждения, с учетом их объема и сложности. Это могут быть трещины, повреждения штукатурного покрытия или облицовки, повреждение теплоизоляции и т.д.

Оценку состояния фасада проводят с учетом года постройки МКД и срока последнего ремонта фасада, объем и содержание работ по капитальному и текущему ремонту фасада МКД определяются индивидуально и прописываются в проектно-сметной документации.

Важно! Фасад многоквартирного дома не разрушается в один момент, процесс начинается незаметно, с незначительных трещин и повреждений покрытия. Влага попадает внутрь и, расширяясь при замерзании, увеличивает повреждения, проникая все глубже и глубже. Поэтому при осмотре здания необходимо обращать внимание на любые дефекты — за ними могут скрываться серьезные повреждения не только облицовки фасада, но и бетона и кладки несущих стен.

Межремонтный срок для косметического ремонта фасада МКД — 5 лет, для капитального ремонта фасада МКД — 10 лет.

Ремонт фасада МКД может потребоваться и раньше этих сроков по следующим причинам:

элементы фасада разрушаются и отделяются от стены, представляя опасность: осыпается штукатурка, декоративные элементы, выкрашиваются кирпичи и т. д.;
повреждаются водосточные системы, из-за чего вода попадает на фасад и проникает во внутренние помещения;
в результате механических воздействий (ударов, давления и т.д.) повреждается облицовка, остекление, утепление;
повреждена отмостка или цоколь здания и т.д.

В таких случаях, необходимость ремонта обсуждается и решение принимается индивидуально, без учета межремонтных сроков.

Текущий ремонт фасада МКД

Текущий ремонт фасадов МКД проводят для восстановления внешнего вида здания и продления срока его эксплуатации. Работы по текущему ремонту не предполагают реконструкции или глубокого ремонта МКД, устраняются лишь косметические и функциональные дефекты, накопленные с момента прошлого ремонта. Главная задача — обеспечить зданию приличный вид и предупредить дальнейшее разрушение фасада МКД.

Во время текущего ремонта фасада МКД выполняют следующие работы:

выявление и составление перечня повреждений;
подготовка фасадов к ремонту — зачистка, снятие отслоившейся штукатурки, удаление поврежденных элементов;
замена утеплителя, оштукатуривание или замена облицовочных материалов;
грунтование и покраска.

Попутно устраняют повреждения отливов, водостоков, ограждений, остекления и т.д., включенных в смету текущего ремонта фасада МКД.

Капитальный ремонт фасада МКД

Капитальный ремонт фасада проводят в том случае, если здание имеет комплекс повреждений, в числе которых:

отслоение штукатурки на площади более 35% поверхности фасада МКД;
повреждение межпанельных швов;
трещины в кирпичной или блочной кладке, трещины бетона;
повреждение водостоков, в результате которых вода попадает на стены здания, нарушая его целостность и т.д.

Капитальный ремонт фасада предполагает большой объем работ с глубоким обследованием здания и последующим устранением всех выявленных дефектов, в том числе скрытых. Он предполагает значительные расходы, поэтому для выполнения капитального ремонта фасада МКД требуется соблюсти регламент, описанный в правоустанавливающих документах, СНИПах и ГОСТах. Финансирование капитального ремонта осуществляют со специального счета или из фонда регионального оператора со строгой отчетностью и соблюдением сроков.

Капитальный ремонт фасадов МКД может быть проведен досрочно, если возникла необходимость. Однако в таком случае ремонт выполняют за счет средств, внесенных собственниками, без государственных дотаций.

Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД:

Осмотр и обследование здания, выявление и оценка повреждений
Подготовка фасада к ремонту — демонтаж покрытия, очистка, удаление старой штукатурки, ржавчины, грибка;
Заделка трещин, замена поврежденных элементов, включая поврежденные и подвижные кирпичи и блоки;
Заделка межпанельных швов и стыков, их гидроизоляция;
Замена поврежденного утеплителя и ветрозащиты, если дом утеплен;
Ремонт козырьков подъездов и других выступающих конструкций;
Ремонт или замена остекления и декоративных элементов;
Ремонт водосточной системы;
Окраска или отделка фасада МКД декоративными панелями.

Организацией и проведением капитального ремонта фасада многоквартирного дома занимается обслуживающая организация или ТСЖ. Деньги на капремонт фасада аккумулируются на счете регионального оператора или накапливаются на специальном счете. Во втором случае держатель спецсчета МКД выносит вопрос о капитальном ремонте на общедомовое собрание, а затем выбирает подрядчика и контролирует выполнение работ.

Капитальный и текущий ремонт фасадов
в Екатеринбурге и Свердловской области

+7 (343) 268-30-61

Оставить заявку

капитальный ремонт фасадов, ремонт фасада, ремонт фасадов, текущий ремонт фасадов

Капитальный ремонт фасада – заказать у компании ООО “Оптима Фасад”

Использование вентилируемого фасада на объектах капремонта г. Москвы позволяет выполнять ремонт фасадов зданий на любых объектах в сжатые сроки. Капитальный ремонт фасада может быть выполнен из недорогих но качественных материалов типа керамогранитной плитки или металлокассет, панелей фиброцемента и хризотилцементных плит.

Наша компания ООО «Оптима Фасад» на протяжении 10 лет выполняет фасады домов капитального ремонта по технологии вентфасада. Это позволяет в перспективе собственникам жилья не переплачивать за ремонт каждые 3-5 лет а сделать фасады один раз и на 10-15 лет забыть о проблемах осыпающихся стен, штукатурке подъездов, реконструкции кладки стен и других проблемах связанных со старыми постройками в Москве.

Наша компания работает на любых типах несущих стен а технология навесных вентилируемых фасадов с воздушным зазором позволяет выполнить капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

В работы по проведению капремонта многоквартирного дома входит:

Усиление внешних углов несущих стен
Реконструкция балконов и лоджий
Утепление стен и перегородок
Устранение неровности стен
Проведение сборки фасадной конструкции
Утепление в один слой или два слоя
Разметка стен, зачистка
Монтаж облицовки
Демонтаж лесов и вывоз мусора.

Технология — вентфасад позволяет устранить все неровности стен что позволяет экономить средства на теплоносителях, защитить основной материал стен от преждевременного износа, а также преобразить внешний вид, придав постройке уникальности.

Проектирование вентфасадов при капитальном ремонте для общественных зданий выполняют инженеры проектировщики компании «Optima-Fasad» на выгодных условиях для клиента и фонда «ФКР».

Общественными зданиями считаются те строения, куда обеспечен свободный вход посетителей. Сюда входят школы, библиотеки, магазины, торговые центры, административные строения.

При возведении и ремонте конструкций в отдалённых от центра районах города нет большого значения, какие фасадные системы общественные здания будут использовать, но имеет значение насколько долго прослужит конструкция после её установки на новое здание или после реконструкции или капитального ремонта.

Если необходимо реставрировать постройку в исторической части населённого пункта, требуется соблюдать соответствие цветовой схемы той, что уже существует, а также провести максимально тщательную разработку проекта вентилируемого фасада общественного здания.

Это особенно касается построек, которые создавались с использованием технологий, значительно отличающихся от современных.

Нам приходится подбирать цвет панелей под уже существующие панели, иногда после выгорания облицовки подобрать цвета очень проблематично — мы используем компьютерный подбор порошковой краски для фасадных металлокассет.

Облицовка фасада для капитального ремонта

При необходимости заказа работ у нас следует учитывать, какие материалы будут применяться при облицовке фасада для капитального ремонта в Москве:

фиброцемент
фасадная плитка
металлокассеты
керамогранит
линеарная панель
композитный лист

Это лишь самые распространённые типы вентфасадов, которые могут быть установлены при капитальном ремонте фасада в Москве и Московской области. Облицовочный кирпич и штукатурка не подойдут для обработки и устройства долговечного фасада, так как требуют косметического ремонта каждые 2-3 года и соответственно затрат от жильцов

Многие могут ошибочно принять постройку за жилой дом в силу частого использования указанных вариантов.

При выборе системы крепления вентфасадов общественных зданий преимущество получают стальные изделия за счёт негорючести и недорогой цены в соотношении с облицовкой из камня и клинкера, способные выдержать постоянное воздействие атмосферных явлений.

Что входит в капитальный ремонт фасада

Утепление несущих стен
Подсистема крепления оцинкованная или окрашенная
Панель стандартная металлокассета или керамогранитная плита
Кронштейны и профили
Крепёж
Устройство откосов и отливов
Устройство обрамлений входных групп
Леса, подмости.
Вывоз мусора после строительных работ

Капитальный ремонт несколько отличается по типу панелей от облицовки торгового центра или автосалона и подразумевает применение большого количества стекла в сочетании с фасадными кассетами – подобная комбинация отлично выделяет постройку на фоне остальных, однако стоимость таких работ выше чем отделка плиткой без стекла.

Проектные работы вентфасада любого здания включая капремонт фасадов в Москве потребуют проведения стандартных процедур:

геодезическая съёмка,
разработка чертежей
статический расчёт
подбора крепежа
раскладка панелей
подбор плитки

Компания ООО «Оптима Фасад» подготовит все документы и сделает замеры, подберёт облицовку для капремонта фасада на выгодных условиях – монтаж подсистем для фасада проводится с учётом расположения кабелей, водосточных труб и других коммуникаций.

Мы работаем в Москве и Московской области с фондом капитального ремонта Москвы и других городах Российской Федерации, включая объекты «Министерства Здравоохранения Москвы», «Министерство Обороны Российской Федерации», «Фонд Капитального Ремонта Москвы» и с другими государственными проектами, где необходимо выполнить работы по возведению фасадов, ремонту, проектированию.

Как понять, что пришло время – ремонт и реставрация фасада

Когда вы закрываете глаза и представляете себе любое здание, вы, скорее всего, представляете себе его фасад – внешнюю оболочку, которая защищает и вмещает в себя всю суету, происходящую внутри. В жилом доме фасад — это то, что отделяет обитателей здания от элементов и злоумышленников. Таким образом, крайне важно, чтобы фасад регулярно осматривался, обслуживался и обслуживался, чтобы гарантировать его безопасность и функционирование по назначению. Для общественной ассоциации ответственность за это ложится на правление или руководство. Хотя методы и процедуры могут различаться, уход за фасадом должен быть главным приоритетом для каждой ассоциации.

(Не)движущиеся детали

Стандартный фасад состоит из множества частей, и все они должны быть в рабочем состоянии, чтобы большая конструкция не начала давать сбои.

«Мы рассматриваем экстерьер здания – или «оболочку» здания – как систему различных компонентов: кровля, отделка, окна, наружная облицовка (в том числе черепица, обшивка, кирпич, EIFS [система отделки наружной изоляции] и т. ), а также все сопутствующие элементы и детали», — объясняет Роберт Х. Макбрайд, генеральный директор Dartmouth Group, фирмы по управлению недвижимостью в Бедфорде, штат Массачусетс. «Очень сложно — и, возможно, неразумно — рассматривать каждый из них по отдельности; все они интегрированы, чтобы обеспечить предусмотренную функцию защиты конструкции здания и интерьеров, в первую очередь от проникновения воды».

Управляющий и/или соответствующие члены правления должны ознакомиться с фасадом своего здания или зданий, чтобы лучше понимать, когда что-то может быть не так. «Посредством ежедневных осмотров становится ясно, что необходим ремонт или, по крайней мере, профессиональная консультация», — говорит Фрэнк Анастази, менеджер общественной ассоциации Ривервуда в Порт-Шарлотте, Флорида. Оставьте свой фасад наедине с собой слишком долго, и «вы начнете замечать гниение, будете получать больше жалоб на протечки от домовладельцев, увидите облупившуюся краску или треснувшее дерево… общий вид просто начинает выглядеть довольно плохо», — говорит Анастази. . Далее он добавляет: «И вы должны знать срок полезного использования вашего фасада через свой отчет о резервах, и в это время вы сможете визуально оценить, выглядит ли все не так хорошо».

Неспособность правильно оценить первопричины или небольшие признаки износа может привести к эффекту «заклеивания дыры от пули», когда вы лечите только симптомы более серьезной проблемы, а не устраняете ее. «Когда индивидуальный, поэтапный ремонт больше невозможен или экономически неэффективен, возможно, пришло время подумать о капитальном ремонте», — предупреждает Келли Рик, управляющий недвижимостью Draper and Kramer, Incorporated в Чикаго.

Первопричины

Чтобы определить наличие проблемы и источник этой проблемы, полезно понять основные причины ухудшения состояния фасада и явные признаки того, что она, возможно, уже возникла.

«На это влияет множество факторов, в том числе погода, отсутствие профилактического обслуживания, движение зданий, качество строительных материалов, возраст…» — говорит Рик. «Важно помнить, что маленькие проблемы становятся большими, если их не решать. Ищите трещины, сколы бетона, износ металлического фартука, выход из строя оконных уплотнителей, внутренние протечки. .. все зависит от типа фасада. И, надеюсь, до этого не дойдет, но куски, падающие со здания, определенно являются тревожным сигналом».

«В зависимости от характера конструкции — т. е. обшивки или кирпичной кладки — признаки износа могут быть очевидными, а могут и не быть», — добавляет Макбрайд. «В вагонке — или деревянном, виниловом, цементном сайдинге, таком как HardiPlank — характерными признаками обычно являются гниль, отслаивающаяся краска или внутренние протечки. Самый важный следующий шаг — остановиться; не просто заменить сгнивший материал или перекрасить. Крайне важно найти источник любого проникновения воды. По нашему опыту, в девяти случаях из 10 причиной является сбой в установленной прошивке. Необходимо провести всестороннее исследование, чтобы определить, является ли проблема изолированной или системной. Крайне важно исследовать пересечения, т. е. крыша-стена, стена-боковая стена, крыша-дымоход и так далее. В ходе этого процесса необходимо провести оценку базовой структуры. Есть ли обширная гниль в обшивке стен? Подоконники и рамы сгнили? Есть ли значительный прогиб или провисание обшивки крыши?»

Еще одна важная проблема — это, конечно же, стоимость. Отсутствие обслуживания со стороны ассоциации может быть связано с отношением к тому, что выполнение профилактической или крупной работы будет слишком дорогим, и поэтому правление может принять образ мышления «незнание — это блаженство».

«Как правило, по мере того, как сайдинг стареет, а здание все больше изнашивается погодными условиями, затраты на уход за всем начинают расти, что в конечном итоге требует гораздо больше денег, чем изначально», — говорит Анастази. «В конце концов вещи выглядят очень плохо, и их нужно заменить. Как правило, сообщества любят растягивать дела, [и], к сожалению, ассоциации часто не в состоянии сделать большую работу, откладывая на будущее. Когда здания доходят до точки, когда необходимо заменить сайдинг, у ассоциации нет времени на ее стороне, поэтому поэтапное внедрение не вариант. Эти сценарии требуют немедленной оценки, и большинство ассоциаций пойдут и возьмут ссуду, а затем распределит финансовое бремя во времени, таким образом, не оказывая серьезного финансового воздействия на всех жителей. И некоторые ассоциации используют комбинацию резервных денег и этого кредита, чтобы уменьшить финансовые последствия».

Чего ожидать, когда вы ожидаете (фасадные работы)

Когда крупный проект фасада неизбежен, совет должен принять решения, включая выбор поставщика, график проекта (и его потенциальное нарушение нормальной жилой застройки). деятельность), стоимость, влияние на привлекательность и т. д. Важно сотрудничать со знающими, компетентными профессионалами, которые могут помочь сориентироваться в том, что иногда может быть сложным и длительным процессом.

«Важно консультироваться с инженерами и архитекторами, а также согласовывать обходы с подрядчиками», — говорит Райан Кинсер, старший менеджер по недвижимости и директор службы консьержей DDG, компании по недвижимости с офисами в Нью-Йорке, штат Калифорния, США. и Флорида. «После обзоров, соображений, альтернатив и предложений снова обсудите все с инженерным или архитектурным консультантом и тесно согласуйте с советом для выбора рекомендованного участника торгов и запланированного графика. Поставщики участвуют в стандартном процессе торгов и могут быть выбраны на основе профессиональных рекомендаций, наблюдения за работой, прошлых торгов или работы на других должностях. Тщательное рассмотрение, последующие проверки, планирование и составление бюджета — все это играет роль в выборе».

«Мобилизация проекта фасада стоит денег, поэтому вам нужно нанять инженера-строителя или архитектора», — добавляет Рик. «Это будут ваши лучшие потраченные деньги. Определите, что нужно сделать как минимум, а также то, что следует сделать — потому что вы не хотите возвращаться к этому в следующем году — и есть ли какая-либо связанная с этим работа, которую было бы экономически выгодно выполнить сейчас. (Например, 100-процентная покраска фасада здания вместо того, чтобы просто покрывать недавно отремонтированные участки. ) Получите предложения по всем этим вещам и опросите подрядчиков, чтобы узнать мнение и рекомендации вашего инженера-строителя. Проверьте ссылки. При необходимости проводите дополнительные раунды торгов, пока не будут установлены объем работ и бюджет. Исследуйте со страховкой, чтобы узнать, покрывается ли какая-либо работа. Представить всю информацию на доске. Проведите информационные встречи с владельцами, чтобы сообщить им, что необходимо, включая смету затрат. Поговорите с банками и получите информацию о финансировании, которое зависит от стоимости и наличия резервных средств. Получите информацию об отдельных кредитах, если специальная оценка является возможным сценарием финансирования. Как только финансирование будет урегулировано, наймите подрядчика, получите разрешение и выполните работу».

Степень разрушения проекта зависит от характера работ, но правление всегда должно учитывать, как любое строительство повлияет на жизнь жителей. «Нарушения, вызванные шумом (например, отбойными молотками), пылью, запахом (от мембраны, краски или подготовительных работ) и общим отсутствием уединения — мы говорим о рабочих, слоняющихся за окном вашего 30-го этажа — невозможно переоценить», — предостерегает Рик. . «Соседи будут звонить олдермену по поводу ваших защитных навесов на тротуарах, возможно, вам придется закрыть подъезд и закрыть парадные входы, жители не могут выходить на балконы в рабочее время на случай падения инструментов …. это продолжается и продолжается».

«У меня были проекты, в которых я разбирался прямо до 2 x 4 шпилек, мне приходилось снимать изоляцию, что угодно… и когда случается что-то серьезное, это действительно будет разрушительно», — добавляет Анастаси. «У вас может быть ограниченный доступ к зданиям, потеря доступа к парковочным местам, мусорные баки на территории, общий шум, закрытие некоторых удобств. Это строительная зона, и большой проект в большом здании может занять целый год, поэтому на жителей могут напасть со всех сторон, и с этим нужно смириться».

Важно честно и открыто говорить о масштабах строительства; Правления или руководство, стремящиеся приукрасить вещи, скорее всего, столкнутся с удивленными и разгневанными жителями. «Общение, уведомления и, при необходимости, координация с соседями могут играть определенную роль в общем процессе строительства», — говорит Кинсер. «Соблюдение местных законов и правил имеет важное значение при подготовке и завершении всех работ. Безопасность также находится на высоком уровне внимания, чтобы гарантировать, что стандарты OSHA [Управление по охране труда] включены и соблюдаются».

Майк Одентал — штатный писатель/репортер New England Condominium.

Поддержание фасада вашего здания в соответствии с нормами – длинная рука местного законодательства 11

Все мы знаем, что происходит с нашим телом по мере старения: вещи сдвигаются, материальные консистенции меняются, и гравитация начинает проявлять себя. То же самое относится и к зданиям, в которых мы живем. С течением времени кирпич и раствор изнашиваются под воздействием окружающей среды и ежедневного износа, иногда превращая красивое старое довоенное здание в громадную угрозу. После того, как проходящий пешеход был убит в 1980 из-за куска каменной кладки, который оторвался и отвалился от старого здания на Манхэттене, город Нью-Йорк принял Местный закон 10. Эта мера предписывала регулярно проверять все здания определенного возраста и высоты на предмет потенциально опасного износа. Местный закон 10 действовал до 1998 года, когда он был обновлен, ужесточен и переименован в Местный закон 11.

Старый и новый каждые пять лет проводить осмотр наружных стен под наблюдением лицензированного архитектора или инженера. Было двухлетнее окно, чтобы исправить любые обнаруженные структурные проблемы и подать все необходимые отчеты. Внешние стены, отстоящие более чем на 25 футов от улицы, не подлежат этой проверке, как и стены над шестым этажом, отстоящие более чем на 25 футов от нижней стены. Также были исключены наружные стены на расстоянии более 25 футов от мощеной дорожки, идущей под прямым углом к стенам здания и используемой в качестве выходов для жильцов или служебных помещений. Мощеные пешеходные дорожки, площади и игровые площадки, используемые публикой, также были освобождены от налога.
После осмотра архитектор или инженер представил письменный «Отчет о критическом осмотре» в Департамент строительства (DOB), классифицируя все обнаруженные недостатки как «небезопасные» или «предупредительные».
Небезопасное состояние, как определено DOB, было опасным для населения или имущества и требовало немедленных корректирующих действий. Небезопасные условия должны были быть исправлены в течение 30 дней после подачи отчета о критической проверке. Напротив, предупредительное состояние было определено как состояние, которое, если его не лечить, может ухудшиться до небезопасного состояния. Согласно местному закону 10, владелец здания несет ответственность за то, чтобы меры предосторожности тщательно контролировались и/или ремонтировались, а также чтобы условия не ухудшились до небезопасных до следующего цикла проверки.
Тем, кто не соблюдал положения Местного закона 10, грозил штраф в размере до 1000 долларов США и/или шестимесячное тюремное заключение в дополнение к штрафу в размере 250 долларов США за каждый месяц несоблюдения.
В 1998 году местный закон 10 был пересмотрен после того, как обломки здания унесли жизни нескольких пешеходов. В то время как основная часть закона осталась прежней — регулярные циклы проверки, заказы на ремонт и подача документов в соответствующие агентства — обновление, названное (достаточно разумно) Местным законом 11, требует, чтобы все поверхности здания были проверены лицензированным архитектором.
или инженером, а для критического осмотра необходимо использовать по крайней мере один спусковой крючок или другую смотровую площадку. Кроме того, полученный отчет должен быть подписан владельцем недвижимости, а также архитектором или инженером.
Согласно местному закону 11 условия, ранее определяемые как «предупредительные», классифицируются как «безопасные с программой ремонта и технического обслуживания». Состояние не может быть заявлено как безопасное с программой ремонта и технического обслуживания в течение двух последовательных отчетных периодов, если только второй отчет не показывает, что все предыдущие ремонты, упомянутые в первоначальном отчете, были выполнены. Должен быть разработан план по исправлению этих условий до следующего цикла подачи заявок.

Согласно Местному закону 11, несвоевременное представление требуемого отчета о проверке влечет за собой наложение штрафа в размере 150 долларов США в месяц до подачи отчета. Если это неадекватная мотивация, 150 долларов будут дополнены вторым штрафом от Совета по контролю за окружающей средой, который начинается с 400 долларов. Если в течение нескольких месяцев не будет ответа, будет взиматься дополнительный штраф в размере до 1000 долларов США.
Приведение вашего здания в соответствие со спецификациями
Влияние местного закона 11 очевидно. Добавление обязательного опускания лесов требует, чтобы владелец собственности нанял подрядчика и получил разрешение от DOB на строительные леса. Он также требует, чтобы владелец использовал услуги инженера или архитектора в течение более длительного периода для проведения первоначального осмотра, а также для подачи первого и последующих отчетов. Добавьте к этому стоимость фактического ремонта поверхностей здания, которые не подлежали проверке в соответствии с 10 Местным законом и, возможно, никогда не восстанавливались, и вы получите значительные расходы. В некоторых районах, где используются строительные леса, подрядчики должны предоставить тротуарные навесы, для чего также требуется разрешение, для защиты пешеходов внизу.

Несмотря на расходы и бумажную перетасовку, обновление Местного закона, кажется, работает. С каждым циклом осмотра старые здания города становятся все безопаснее. В этом году завершается пятый пятилетний цикл проверок по местному закону 11, и большинство объектов уже произвели необходимый ремонт, чтобы соответствовать требованиям. По словам Дугласа Х. Шульце, старшего менеджера проектов компании Merritt Engineering Consultants в Бэйсайде, Квинс, «значительный процент наших клиентов очень непреклонен в отношении содержания своих зданий в хорошем состоянии».
Приступая к работе
После обращения в инженерную фирму для осмотра здания фирма проводит предварительный осмотр фасада с уровня улицы, крыши, любых террас и других близлежащих зданий с помощью бинокля. В некоторых случаях, когда бинокль не дает четкого представления о состоянии поверхности здания, используются другие методы осмотра фасадов. «Иногда нам приходится забираться на крыши соседних зданий или устанавливать телескоп с высотных зданий на некотором расстоянии, чтобы получить хорошую оценку состояния поверхности», — объясняет Шульце. С полученными выводами архитектор или инженер присылает предложение по ремонту, назначает более тщательный, более тщательный осмотр, решает, где разместить леса, а затем формирует смету на следующее обследование и все последующие отчеты.
Переговоры по контракту
Как только инженер определяет, какие работы необходимо выполнить для соблюдения Местного закона 11, составляется контракт. На этом этапе совету директоров и руководству требуется помощь их юрисконсульта. «Мы работаем по стандартному контракту AIA (Американский институт архитекторов) и готовим на его основе досье», — говорит Эрик Гойдель, поверенный Borah, Goldstein, Altschuler, Schwartz & Nahins, PC на Манхэттене. Гойдель подчеркивает важность найма инженеров, архитекторов и подрядчиков с хорошей репутацией, имеющих опыт работы в рамках Местного закона 11. «Критический взгляд на конструкции здания имеет решающее значение для минимизации заказов на изменения, — говорит Гойдель, — в противном случае объем работ окажется намного больше, чем предполагалось изначально».
Заказы на изменение — проклятие фасадных подрядных работ. После того, как работы официально начнутся, и рабочие выполнят ремонт фасада, они могут заметить, что то, что изначально казалось небольшой проблемой, потребует больше работы, чем ожидалось. Как объясняет Гойдель, «архитектор или инженер подготовит спецификации для определенных областей, которые нуждаются в переустановке или ремонте, и первоначальная заявка принимается на основе этой оценки».
Если требуется больше работы или задействована большая площадь поверхности, цена увеличивается. По словам Гойделя, контракт также включает расценки за единицу дополнительных работ, которые могут потребоваться, но которые могут быть незаметны во время предварительного осмотра». вверх, возможно, подрядчик обнаружит дополнительные работы, которые необходимо выполнить.0003
«Обязательство исполнения и оплаты должно быть обязательным условием контракта», — говорит Гойдель. Эта облигация, выдаваемая залоговой компанией, запрашивается подрядчиком и защищает владельца собственности в случае, если подрядчик не завершит работу, не заплатит субподрядчикам и поставщику материалов или примет оплату, но не т завершить работу. В контракте также должны быть указаны конкретные даты, к которым должны быть завершены различные этапы проекта. «Подрядчик должен быть оштрафован за то, что взял больше времени, чем было первоначально согласовано (за исключением неблагоприятных погодных условий), и должен получить бонус, если работа будет выполнена раньше срока», — добавляет Гойдель.
Наконец, Гойдель рекомендует платить подрядчику за выполненную работу по прогрессивной шкале. Подрядчику следует заплатить небольшой процент авансом, а затем получить компенсацию, когда архитектор или инженер подпишет завершенную работу. Гойдель рекомендует производить частичное снятие залога с имущества при каждом платеже в качестве условия контракта, а также небольшой процент от каждого платежа в качестве дополнительного стимула для подрядчика закончить работу.
Прежде чем подписывать какие-либо контракты на оказание услуг, Гойдель предлагает управляющему зданием проверить, чтобы подрядчики и лица, выполняющие какие-либо работы, имели надлежащую страховку ответственности и компенсации работникам. Гойдель также предупреждает, что «также должна быть гарантия от подрядчика, а также от поставщика материалов на выполненную работу и значительное количество поставленных материалов».
Стивен Вароне, операционный директор Rand Engineering на Манхэттене, согласен с Гойделем в том, что лучше всего иметь на месте архитектора, который будет контролировать работу, выполняемую подрядчиком, особенно если работа большая. «Чем больше денег вы тратите на проект, — говорит Вароне, — тем больше вы рискуете».
И безопасность для всех
Помимо надзора за безопасным ремонтом и восстановлением стареющих фасадов, DOB также следит за тем, как кондиционеры монтируются в окнах. Многие из них поддерживаются деревянными досками или кирпичами, потому что в большинстве случаев жители устанавливают их сами. Вопрос их безопасности для прохожих внизу — это проблема, которую, по словам Вароне, DOB в настоящее время решает. DOB находится в процессе выпуска правил для правильной установки переменного тока.