Установка кондиционера на фасаде МКД требует согласования
Наружная стена МКД — общее имущество собственников. Поэтому установка кондиционера на фасаде дома требует согласия собственников. Кондиционер может ухудшать внешний вид дома и нарушать правила пожарной безопасности и поэтому может других согласований.
Как показывает судебная практика, нарушением считается монтаж кондиционера на внешней стене жилого дома, если не получено согласие собственников. Но и одного согласия собственников тоже недостаточно. Если проект установки кондиционера не согласован с соответствующими органами, суд может обязать собственника демонтировать систему кондиционирования, даже когда общее собрание разрешило её установить.
Монтаж кондиционера без согласия сособственников неправомеренПервый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел дело по иску УК к жильцу, который смонтировал систему кондиционирования на фасаде МКД (дело № 88 – 15702/2021).
«Управляющая компания Сервис 24» из г.
Одинцова потребовала в судебном порядке обязать собственника квартиры демонтировать наружные блоки кондиционера, которые он установил с внешней стороны жилого помещения.
Городской суд в удовлетворении иска отказал. Выводы, к которым пришёл суд:
- Ответчик — сособственник общего имущества МКД. Поэтому может использовать часть общего имущества дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования.
- Фактически система кондиционирования установлена внутри квартиры ответчика, состоит из внутренних и внешних блоков, представляет собой составную часть сложной вещи. Поэтому демонтаж приведёт к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь и станет непригодна для дальнейшей эксплуатации.
- Истец не доказал, что у собственников квартир имеется возможность установить внешние блоки кондиционеров как-то иначе.
- В суде не доказано, что размещение кондиционера препятствует собственникам осуществлять свои права в отношении общего имущества, либо истец нарушает их иные права и законные интересы.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
УК подала кассационную жалобу.
Первый кассационный суд общей юрисдикции с выводами судов не согласился и сослался на Гражданский кодекс РФ, согласно которому владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, участники могут по соглашению (п. 1 ст. 246, ст. 247 ГК РФ).
Вышестоящая инстанция со ссылкой на постановление Правительства РФ N 491 указала, что в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021 г.) суд подчеркнул, что право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Судебная коллегия отметила:
– выводы суда о том, что согласие собственников не требовалось, так как установка кондиционера не уменьшила размер общего имущества, противоречит закону;
– в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчик доказал соблюдение им противопожарных правил при монтаже кондиционера.
Кассационный суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Одного согласия собственников малоТретий кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор двух собственников о демонтаже кондиционера и несогласованного остекления балконов (дело № 88 – 11310/2021).
Московский районный суд города Санкт-Петербурга удовлетворил требование собственника к своему соседу и постановил обязать ответчика демонтировать остекление и систему кондиционирования.
Из-за процессуальных нарушений, которые допустил суд первой инстанции, решение было отменено. Однако апелляционная инстанция исковые требования о демонтаже остекления и кондиционера также удовлетворила.
Встречные требования ответчика о сохранении системы кондиционирования воздуха и остекления суд удовлетворить отказался.
Ответчик просил в кассационной жалобе отменить решение и удовлетворить встречный иск о сохранении остеклённого балкона и системы кондиционирования.
Кассационная инстанция признала верным вывод суда апелляционной инстанции, согласно которому остекление балконов и размещение кондиционера, не предусмотренные проектом МКД, меняют внешний вид фасада жилого дома и меняют режим использования общедолевого имущества.
Поэтому указанные работы требуют разрешения долевых собственников общего имущества и решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
Остекление и монтаж кондиционеров в МКД был согласован с собственниками, поскольку решением общего собрания владельцам квартир было разрешено устанавливать кондиционеры и остеклять балконы и лоджии.
Однако, как подчеркнула кассационная инстанция, согласие собственников не отменяет необходимость соблюдать предусмотренный законом порядок установки остекления и систем кондиционирования. Как установил суд, ответчик не согласовал остекление и реконструкцию балкона.
Поэтому решение демонтировать кондиционер судебная коллегия признала законным.
В части демонтажа остекления балкона судебная коллегия решение отменила и направила дело на новое рассмотрение. Основание — суд второй инстанции не учёл законодательство Санкт-Петербурга, которое установило возможность согласовать остекление до 1 января 2028. Поэтому обращение в суд с требованием демонтировать остекление суд счёл преждевременным.
Другие истории про кондиционеры на фасаде:
Верховный суд РФ про использование общедомового имущества самими собственниками
Кондиционеры на фасаде
По требованию УК с фасада дома пришлось демонтировать кондиционер
Все ответы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД: найдите свой вариант
Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация.
Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье.
Кто и как вправе использовать фасад МКД
Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему.
Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса.
Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса.
Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса).
Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.
На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения. Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти.
Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД
Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией.
Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса).
Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил.
Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах
Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны.
Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров
НЮАНС
К памятникам истории и культуры особое отношение
Для МКД, признанных памятниками истории и культуры, обычно действует особый порядок размещения кондиционеров. Например, в Москве не допускается их установка. Требуется разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».
Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.
Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.
Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.
Как получать плату за установленные кондиционеры
Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:
принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров;
уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.
Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.
Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров
Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.
Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения.
Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное
БлогBetter Buildings | RAND Engineering&Architecture, DPC
от RAND Engineering & Architecture, DPC
Как НЕ устанавливать оконный кондиционер.
Сегодня официально наступило жаркое и душное лето, и кондиционеры по всему городу работают на полную мощность. Если в вашей квартире есть оконный кондиционер, вот несколько напоминаний, чтобы убедиться, что он надежно установлен:
- Кондиционер должен иметь достаточную мощность для достаточного охлаждения комнаты и иметь отдельную розетку с соответствующей электрического тока.
- Окно и оконная рама, в которой установлено устройство, должны быть прочными и в хорошем состоянии.
- Кондиционер должен быть закреплен снизу металлическими скобами, монтажными рейками или подобными опорами или прочно закреплен изнутри с помощью опорных уголков. Металлические кронштейны и уголки должны быть прикреплены к внешней стороне здания и быть достаточно прочными, чтобы выдержать размер и вес устройства.
- Не используйте незакрепленные предметы для поддержки блока кондиционера, такие как кирпичи, деревянные блоки, фанера и т. д. Мы даже видели телефонные книги и видеокассеты, зажатые между кондиционером и подоконником (хотя цифровая эпоха сделал эти предметы редкими).
- Если положение кондиционера необходимо отрегулировать с помощью регулировочных прокладок, их следует закрепить отдельно, чтобы предотвратить смещение, вызванное вибрацией, ветром или льдом.
- Не ставьте такие предметы, как цветочные горшки, спутниковые антенны, кормушки для птиц и т. д., на блок кондиционера.
- Кондиционер должен оставаться на месте, когда окно открыто, или закреплен так, чтобы окно нельзя было открыть случайно. Можно наклонять устройство для дренажа, если оно не под крутым углом.
- Кондиционер нельзя устанавливать в окно, выходящее на пожарную лестницу.
Неправильно закрепленный оконный кондиционер считается небезопасным в соответствии с местным законодательством 11/98 при осмотре фасада. Чтобы обеспечить соблюдение требований, Рэнд рекомендует руководству установить общие для всего здания правила установки, которым должны следовать все жильцы.
Одно из рекомендуемых правил заключается в том, что оконные кондиционеры должны устанавливаться только лицом, считающимся «квалифицированным», например, управляющим зданием, специалистом по техническому обслуживанию, внешним подрядчиком или техником из магазина, где было куплено устройство.