Установка кондиционера на фасаде МКД требует согласования
Наружная стена МКД — общее имущество собственников. Поэтому установка кондиционера на фасаде дома требует согласия собственников. Кондиционер может ухудшать внешний вид дома и нарушать правила пожарной безопасности и поэтому может других согласований.
Как показывает судебная практика, нарушением считается монтаж кондиционера на внешней стене жилого дома, если не получено согласие собственников. Но и одного согласия собственников тоже недостаточно. Если проект установки кондиционера не согласован с соответствующими органами, суд может обязать собственника демонтировать систему кондиционирования, даже когда общее собрание разрешило её установить.
Монтаж кондиционера без согласия сособственников неправомеренПервый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел дело по иску УК к жильцу, который смонтировал систему кондиционирования на фасаде МКД (дело № 88 – 15702/2021).
«Управляющая компания Сервис 24» из г.
Одинцова потребовала в судебном порядке обязать собственника квартиры демонтировать наружные блоки кондиционера, которые он установил с внешней стороны жилого помещения.
Городской суд в удовлетворении иска отказал. Выводы, к которым пришёл суд:
- Ответчик — сособственник общего имущества МКД. Поэтому может использовать часть общего имущества дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования.
- Фактически система кондиционирования установлена внутри квартиры ответчика, состоит из внутренних и внешних блоков, представляет собой составную часть сложной вещи. Поэтому демонтаж приведёт к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь и станет непригодна для дальнейшей эксплуатации.
- Истец не доказал, что у собственников квартир имеется возможность установить внешние блоки кондиционеров как-то иначе.
- В суде не доказано, что размещение кондиционера препятствует собственникам осуществлять свои права в отношении общего имущества, либо истец нарушает их иные права и законные интересы.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
УК подала кассационную жалобу.
Первый кассационный суд общей юрисдикции с выводами судов не согласился и сослался на Гражданский кодекс РФ, согласно которому владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, участники могут по соглашению (п. 1 ст. 246, ст. 247 ГК РФ).
Вышестоящая инстанция со ссылкой на постановление Правительства РФ N 491 указала, что в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021 г.) суд подчеркнул, что право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Судебная коллегия отметила:
– выводы суда о том, что согласие собственников не требовалось, так как установка кондиционера не уменьшила размер общего имущества, противоречит закону;
– в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчик доказал соблюдение им противопожарных правил при монтаже кондиционера.
Кассационный суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Одного согласия собственников малоТретий кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор двух собственников о демонтаже кондиционера и несогласованного остекления балконов (дело № 88 – 11310/2021).
Московский районный суд города Санкт-Петербурга удовлетворил требование собственника к своему соседу и постановил обязать ответчика демонтировать остекление и систему кондиционирования.
Из-за процессуальных нарушений, которые допустил суд первой инстанции, решение было отменено. Однако апелляционная инстанция исковые требования о демонтаже остекления и кондиционера также удовлетворила.
Встречные требования ответчика о сохранении системы кондиционирования воздуха и остекления суд удовлетворить отказался.
Ответчик просил в кассационной жалобе отменить решение и удовлетворить встречный иск о сохранении остеклённого балкона и системы кондиционирования.
Кассационная инстанция признала верным вывод суда апелляционной инстанции, согласно которому остекление балконов и размещение кондиционера, не предусмотренные проектом МКД, меняют внешний вид фасада жилого дома и меняют режим использования общедолевого имущества.
Поэтому указанные работы требуют разрешения долевых собственников общего имущества и решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
Остекление и монтаж кондиционеров в МКД был согласован с собственниками, поскольку решением общего собрания владельцам квартир было разрешено устанавливать кондиционеры и остеклять балконы и лоджии.
Однако, как подчеркнула кассационная инстанция, согласие собственников не отменяет необходимость соблюдать предусмотренный законом порядок установки остекления и систем кондиционирования. Как установил суд, ответчик не согласовал остекление и реконструкцию балкона.
Поэтому решение демонтировать кондиционер судебная коллегия признала законным.
В части демонтажа остекления балкона судебная коллегия решение отменила и направила дело на новое рассмотрение. Основание — суд второй инстанции не учёл законодательство Санкт-Петербурга, которое установило возможность согласовать остекление до 1 января 2028. Поэтому обращение в суд с требованием демонтировать остекление суд счёл преждевременным.
Другие истории про кондиционеры на фасаде:
Верховный суд РФ про использование общедомового имущества самими собственниками
Кондиционеры на фасаде
По требованию УК с фасада дома пришлось демонтировать кондиционер
Все ответы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД: найдите свой вариант
Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация.
Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье.
Кто и как вправе использовать фасад МКД
Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему.
Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса.
Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса.
Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса).
Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.
На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения.
Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти.
Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД
Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией.
Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст.
46 Жилищного кодекса).
Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил.
Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах
Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны.
Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров
НЮАНС
К памятникам истории и культуры особое отношение
Для МКД, признанных памятниками истории и культуры, обычно действует особый порядок размещения кондиционеров.
Например, в Москве не допускается их установка. Требуется разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».
Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.
Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.
Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.
Как получать плату за установленные кондиционеры
Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:
принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров;
уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.
Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т.
д.
Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров
Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.
Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения.
Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное
Оконные кондиционеры | Инженерная архитектура RAND, DPC
Я управляю недвижимостью в нескольких манхэттенских кондоминиумах и кооперативах, и несколько отчетов об инспекции фасадов в соответствии с Местным законом 11/98, поданных для зданий, были отклонены Департаментом строительства из-за того, что, как он утверждает, это неправильно установленные оконные кондиционеры.
Является ли это новым пунктом, добавленным в Местный закон 11/98, потому что я никогда не видел отчетов, отклоненных по этой причине в предыдущих циклах проверок? Указывает ли DOB, что именно считается безопасно установленным оконным кондиционером?Незакрепленные предметы (даже самые современные видеокассеты) не должны использоваться для поддержки оконных кондиционеров.
Хотя местный закон 11/98 (теперь Программа осмотра фасадов и безопасности, или FISP) конкретно не касается оконных кондиционеров, эти блоки уже подпадают под действие существующего административного кодекса (C26-105.3), который предусматривает, что внешние стены и оборудование должны содержаться в безопасном состоянии. Так что закон не изменился. Но, как вы заметили, Департамент строительства города Нью-Йорка изучает отчеты об инспекции фасадов более тщательно, чем когда-либо прежде, и отклоняет те отчеты, которые не подтверждают стабильность оконных кондиционеров или содержат фотографии, показывающие потенциально небезопасные устройства.
Реальность такова, что оконные кондиционеры не считаются такой серьезной проблемой, как треснувший кирпич или расшатанная кладка. Вероятно, это потому, что в Нью-Йорке еще не было громких случаев, когда кондиционеры выпадали из окон и кого-то ранили или убивали. Но плохо установленный кондиционер может представлять такую же опасность для пешеходов, как и небезопасное состояние фасада, поэтому управляющие недвижимостью и советы директоров должны убедиться, что блоки в их зданиях надежно защищены.
Инструкции по установке
На своем веб-сайте DOB предоставляет рекомендации по безопасной установке оконных кондиционеров. Первый шаг – убедиться, что используется кондиционер нужного размера. Он должен иметь достаточную мощность для достаточного охлаждения помещения и иметь специальную розетку с необходимой силой тока. Окно и оконная рама, в которой будет монтироваться агрегат, должны быть прочными и в хорошем состоянии.
Администрация здания должна установить правила установки и следить за их соблюдением жильцами.
Кондиционер должен быть закреплен снизу металлическими скобами, монтажными рейками или подобными опорами или прочно закреплен изнутри с помощью опорных уголков. Металлические кронштейны и уголки должны быть прикреплены к внешней стороне здания и быть достаточно прочными, чтобы выдержать размер и вес устройства. Все, что используется для регулировки положения кондиционера, например прокладки, должно быть закреплено отдельно, чтобы предотвратить смещение, вызванное вибрацией, ветром или льдом. Кондиционер должен оставаться на месте, когда окно открыто, или закреплен так, чтобы окно нельзя было открыть случайно. Наклон устройства для дренажа допустим, если он не находится под крутым углом.
Опасность исходит не только от неправильно закрепленного кондиционера, но и от любых незакрепленных предметов, используемых для его поддержки. Кирпичи, деревянные блоки, телефонные книги или (в одном случае мы видели) видеокассеты никогда не должны быть зажаты между кондиционером и подоконником.
Такие предметы, как цветочные горшки, спутниковые антенны и кормушки для птиц, также не следует размещать на верхней части устройства.
Помимо этих общих указаний, существуют факторы, специфичные для каждой установки, которые следует учитывать, такие как размер и вес кондиционера, ширина окна, глубина подоконника, состояние оконной рамы, блок установлен сверху или снизу оконного проема, и какая часть кондиционера выступает за пределы окна.
Установление строительного стандарта
Учитывая количество кондиционеров в многоэтажном доме, проблемы с доступом в квартиры, а также тот факт, что установки кондиционеров не являются постоянными и могут меняться из года в год, для инженера или архитектора, проводящего локальный Инспекция Закона 11/98 для проверки каждого оконного блока. Протокол RAND при проведении типичного обследования в соответствии с местным законом 11/98 заключается в проверке по крайней мере одного надежно установленного оконного кондиционера (который должен соответствовать перечисленным выше рекомендациям), который управление зданием установило как стандарт для всего здания.
Согласно этому соглашению, управление зданием должно установить правила и процедуры установки и убедиться, что все жильцы их соблюдают. Например, руководство может установить правило, согласно которому оконные кондиционеры может устанавливать только лицо, которое считается «квалифицированным», например, управляющий зданием, специалист по обслуживанию, техник из магазина, в котором было куплено устройство, или, возможно, внешний подрядчик. (В настоящее время для установщиков нет лицензионных требований.) Жителей могут попросить заполнить простую форму, подтверждающую, что квалифицированный установщик установил кондиционер.
Жителям запрещается самостоятельно устанавливать оконные кондиционеры.
Для поддержания единого стандарта безопасности, вероятно, не стоит разрешать жителям самостоятельно устанавливать оконные кондиционеры, особенно на фасадах, выходящих на улицу.
Управляющие недвижимостью, без сомнения, столкнутся с сопротивлением со стороны жителей и советов директоров, задающихся вопросом, зачем им нужно нанимать установщика для установки кондиционеров, если они могут сделать это сами и делали это в прошлом.
Проблема, однако, мало чем отличается от перепланировки квартиры. Большинство жителей, например, признают, что они не могут делать ремонт в своих квартирах без одобрения правления. Они понимают, что если случайно снести несущую стену или разорвать газовую или водопроводную трубу, то это нанесет ущерб не только их квартире, но и соседям, а возможно, и всему зданию. Точно так же без установленных инструкций по установке кондиционеров, требующих квалифицированного установщика, некоторые жильцы, без сомнения, поспешно засунут блок в окно, закроют створку и покончат с этим. Чем больше квартир в здании, тем больше риск того, что некоторые из кондиционеров не будут должным образом защищены.
Несомненно, отраслевые власти потребуют усилий, чтобы менеджеры, советы директоров и жильцы соблюдали надлежащие процедуры установки оконных кондиционеров.
Несколько лет назад правила тестирования на наличие асбеста во время строительных работ также встречали противодействие со стороны владельцев, менеджеров и подрядчиков. В конце концов, однако, испытания на наличие асбеста стали стандартной рабочей процедурой для проектов реконструкции и модернизации, и теперь никто не сомневается в том, что это необходимая практика безопасности. Аналогичным образом, по мере того, как все больше и больше кооперативов и кондоминиумов принимают правила для оконных кондиционеров, требование о разрешении на установку постепенно станет общепринятой частью строительных работ. Стандарты лицензирования, установленные городским агентством для управления учетными данными установщиков, помогут ускорить процесс.
Но прежде чем отрасль достигнет этой точки, совету директоров и менеджерам придется сохранять бдительность. В то время как отдельные жильцы должны будут взять на себя ответственность за то, чтобы их установка кондиционера соответствовала строительным стандартам, управляющие недвижимостью и советы по-прежнему должны будут контролировать и обеспечивать соблюдение.
Такие меры, как маркировка мест установки кондиционеров на планах зданий и проведение выборочных проверок, должны быть частью процедур обслуживающего персонала. Правления, конечно, уже в курсе, что если некачественно установленный блок упадет и кого-то ранит или убьет, то корпорация обязательно будет привлечена к ответственности. Установление правил и руководящих принципов будет иметь большое значение для предотвращения трагедии и обеспечения безопасности. Местный закон 11/98 статус для здания.
Стивен Вароне , AIA — президент и Питер Варсалона , PE — директор RAND Engineering & Architecture, DPC 9 0017 . Эта колонка была первоначально опубликована в апрельском выпуске журнала Habitat Magazine за 2006 год.
БОЛЬШЕ ЗАПРОСИТЬ ИНЖЕНЕРА СТАТЬИ
Управление здравоохранения штата Орегон: Программа развертывания кондиционеров: штат Орегон
В рамках программы кондиционеры предоставляются жителям штата Орегон из определенных приоритетных групп населения, включая пожилых людей, лиц, не выходящих из дома, и лиц с заболеваниями, усугубленными аномальной жарой.
Информация для физических лиц
Имею ли я право на блок переменного тока?
Эта программа кондиционирования воздуха не является общей программой для тех, кому нужен кондиционер. Поставка блоков переменного тока ограничена людьми, которые имеют право на получение медицинской помощи через Управление здравоохранения штата Орегон (OHA), Департамент социальных служб штата Орегон (ODHS) или Medicare или получали какие-либо из этих услуг за последние 12 месяцев.
Поскольку финансирование ограничено, этот первый набор единиц предназначен для жителей штата Орегон, подверженных риску заболеваний, связанных с жарой, включая людей, которые:
- Возраст 65 лет и старше; или
- Ребенок с ослабленным здоровьем; или
- Имеют инвалидность или заболевание, которое делает их уязвимыми к тепловым явлениям, таким как диабет, болезни сердца, гипертония, ожирение или респираторные заболевания; и
- Не имеют охлаждающих устройств.
Как подать заявку на покупку кондиционера?
Прямого процесса подачи заявки нет. OHA сотрудничает с ODHS для выявления людей, отвечающих критериям приемлемости. С теми, у кого самые высокие потребности, свяжутся, когда кондиционер будет доступен.
Если вы получаете поддержку от отдела ODHS Office of Developmental Disabilities Services (ODDS) или
Управление по делам престарелых и людей с ограниченными возможностями (APD), вы будете уведомлены, если вы имеете право, и кондиционер доступен.
Участники OHP могут получать поддержку через свою CCO
Участники плана медицинского обслуживания штата Орегон (OHP), зарегистрированные в организации координированного медицинского обслуживания (CCO) и не получающие поддержки от APD или ODDS, могут связаться со своими
Номер службы поддержки клиентов CCO, по которому можно узнать о включении кондиционера в систему.
гибкие услуги. CCO также могут отдавать предпочтение отдельным лицам, и их предложение может быть ограничено.
Дополнительный вопрос?
Для получения дополнительной информации о программе см.
Документ с часто задаваемыми вопросами.
- Жалобы на программу пишите по электронной почте в OHP.
- По вопросам программы звоните в отдел обслуживания клиентов OHP по телефону 800-273-0557.
Информация для партнеров
Форма направления программы
Организации здравоохранения, общественные организации или кураторы могут использовать эту форму для направления членов сообщества, которые соответствуют квалификационным критериям для отделения AC.
- Заполнение этой формы не гарантирует доставку кондиционера.
- Управление OHA отдаст предпочтение доступным кондиционерам тем, кто в них больше всего нуждается.
Форма направления на кондиционеры
Присоединяйтесь к группе поддержки установки
Зарегистрируйтесь, чтобы присоединиться к нашей сети партнерских организаций по всему штату, чтобы помочь правомочным лицам получить и установить кондиционеры в своих домах.