Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна
Что такое оценка недвижимости?
Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.
Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?
Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.
Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена.
Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?
Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).
Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).
Когда ещё нужна оценка недвижимости?
Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:
оспаривание кадастровой стоимости объекта
возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами
необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления
возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра
Кто проводит оценку недвижимости?
Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.
Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.
Какие существуют виды стоимости?
Чаще всего используют эти 4 вида:
Рыночная.
Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.
Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.
Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.
Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.
Какие факторы влияют на рыночные цены?
Перечислим несколько основных:
местоположение дома
возраст здания
этажность
наличие и качество ремонта
наличие балконов
высота потолков
общий метраж объекта
уровень инфраструктуры района
благоустройство придомовой территории
качество использованных при строительстве материалов
Какие выделяют методы оценки недвижимости?
Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.
Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду.
Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов.
Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.
Как выбрать оценщика?
Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.
Какие документы необходимы для оценки жилья?
Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья.
Для оценки строящегося жилья:
паспорт
акт приёма-передачи
договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)
Для оценки вторичной недвижимости:
паспорт
документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)
документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)
технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)
Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.
Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?
Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.
Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?
Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.
Возможно ли провести оценку самостоятельно?
Да, вы можете провести её самостоятельно.
Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценка недвижимости проводится в несколько этапов:
Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика.
Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик.
Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.
Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней.
Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.
Сколько действителен отчёт об оценке?
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки \ КонсультантПлюс
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
(в ред.
Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ “Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”, Федеральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ “Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и Федеральным законом “О Государственной корпорации по космической деятельности “Роскосмос”;
(в ред.
Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” выполняет функции агента Российской Федерации;
(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 08.03.2015 N 48-ФЗ, от 23.06.2016 N 221-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании “Российские автомобильные дороги” в соответствии с Федеральным законом “О Государственной компании “Российские автомобильные дороги” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;
в случае передачи в аренду находящегося в федеральной собственности аэродрома;
(абзац введен Федеральным законом от 26.
04.2016 N 111-ФЗ)
в отношении находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества аэропортов Московского авиационного узла при реализации концессионных соглашений, объектами которых являются объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов, аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов инфраструктура воздушного транспорта и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
(абзац введен Федеральным законом от 26.04.2016 N 111-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 312-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в случае передачи имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в безвозмездное пользование органам власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, государственным, муниципальным унитарным предприятиям или государственным, муниципальным учреждениям;
(абзац введен Федеральным законом от 02.
06.2016 N 172-ФЗ)
в случае передачи имущества органам публичной власти федеральной территории “Сириус” в соответствии с положениями Федерального закона “О федеральной территории “Сириус”.
(абзац введен Федеральным законом от 02.07.2021 N 351-ФЗ)
(часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру или по соглашению о государственно-частном партнерстве, соглашению о муниципально-частном партнерстве публичным партнером частному партнеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.
(часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Часть пятая утратила силу с 1 июля 2016 года. – Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Оценка определения и значения – Merriam-Webster
оценивать ·u·есть i-val-yə-ˌwāt-yü-ˌāt
переходный глагол
1
: для определения или фиксирования стоимости
2
: для определения значения, ценности или состояния обычно путем тщательной оценки и изучения
оценочный i-val-yə-ˌwā-tiv-yü-ˌā-
прилагательное оценщик i-val-yə-ˌwā-tər-yü-ˌā-
существительноеСинонимы
- оценить
- оценить
- оценка
- догадка
- ставка
- набор
- значение
- value
Примеры предложений
Нам нужно оценить наши возможности.
оценить программу обучения как эффективную
— Джесс Уэзербед, The Verge , 5 мая 2023 г.
В течение следующих двух лет реставраторы оценят животных карусели, ее платформу и операционную инфраструктуру, чтобы выполнить ремонт и обеспечить безопасную эксплуатацию на долгие годы.
— Бет Пай-либерман, 9 лет.0061 Smithsonian Magazine , 5 мая 2023 г.
Элизальде сказал, что некоторые школы тестируют детей каждые несколько недель, чтобы оценили их прогресс для стандартизированного теста.
— Талия Ричман, Dallas News , 5 мая 2023 г.
Один из способов выявить пробелы в лидерстве — установить партнерские отношения с одним или двумя местными университетами, чтобы оценить готовность вашей команды лидеров и вашего конвейера.
—Экспертная панель®, Форбс , 5 мая 2023 г.
Чтобы определить общие баллы, веб-сайт оценивал общий рейтинг ресторана, количество отзывов и многое другое.
— Хаадиза Огвуде, The Enquirer , 4 мая 2023 г.
Трехлетний мерин сел в машину скорой помощи, прошел оценку на ипподроме, а затем был отправлен в больницу для лошадей в Лексингтоне, где лошадь была усыплена.
— Джон Черва, 9 лет.0061 Лос-Анджелес Таймс , 3 мая 2023 г.
Узнать больше Эти примеры программно скомпилированы из различных онлайн-источников, чтобы проиллюстрировать текущее использование слова «оценить».
Любые мнения, выраженные в примерах, не отражают точку зрения Merriam-Webster или ее редакторов. Отправьте нам отзыв об этих примерах.
История слов
Этимология
обратное формирование из оценка , из французского оценка , из среднефранцузского оценка , из оценка в оценку, из e- + значение значение
9000 4 Первое известное использование1842, в значении определено в смысле 1
Путешественник во времени
Первое известное использование , оценка был в 1842 г.Посмотреть другие слова того же года
Словарные статьи рядом с
оценитьподдающийся оценке
оценивать
оценка
Посмотреть другие записи поблизостиПроцитировать эту запись0003
“Оценивать.
” Словарь Merriam-Webster.com , Merriam-Webster, https://www.merriam-webster.com/dictionary/evaluate. Доступ 18 мая. 2023.
Детское определение
оценить
глагол оценивать ·u·есть i-val-yə-ˌwāt1
: найти значение оценить математическое выражение2
: решить ценность или ценность после изучения оценить новую программу оценка -ˌval-yə-ˈwā-shən существительное оценочный -ˈval-yə-ˌwāt-iv прилагательное оценщик -ˌwāt-ər существительноеЕще от Merriam-Webster на
оценкаНглиш: Перевод оценка для говорящих на испанском языке
Britannica English: Перевод оценка для говорящих на арабском языке
Последнее обновление: – Обновлены примеры предложенийПодпишитесь на крупнейший словарь Америки и получите тысячи дополнительных определений и расширенный поиск без рекламы!
Merriam-Webster без сокращенийМожете ли вы решить 4 слова сразу?
Можете ли вы решить 4 слова сразу?
зефир
См. Определения и примеры »
Получайте ежедневно по электронной почте Слово дня!
Определение и значение самооценки – Merriam-Webster
самооценка·у·ели ˌself-i-val-yə-ˌwāt-ю-йат
переходный + непереходный
: для оценки себя или своих действий, производительности и т.
д. … учащимся предоставляется возможность самостоятельно оценить свою работу … — Сэм Роберсон На просьбу дать самооценку Коннер быстро ответил … — Джерри ДиПаола Спросите, что пошло не так. Это побуждает детей к самооценке, говорит [эксперт по воспитанию Джуди] Арналл. — Сьюзан Спайсер … он и его сотрудники много занимались самооценкой и исследовали способы улучшения работы и обслуживания большего числа людей. — Закари Хансен самооценка ˌself-i-ˌval-yə-ˈwā-shən -yü-ˈā-
существительноемножественная самооценка
Точная самооценка и способность сделать шаг назад и понять, почему что-то сработало или не сработало, были важны.